Что это такое?
Ценовый пузырь – в нашем случае это торговля объектами недвижимости по завышенной цене. Механизм возникновения пузыря стандартен: нормальный уровень спроса усиливают до ажиотажного, после чего “взлетают” цены, что ещё больше увеличивает спрос. Процесс не бесконечен, и рано или поздно рынок корректирует себя сам – пузырь лопается и оставляет инвесторов наблюдать обесценивание вложений.
Почему это происходит?
«Теория большого дурака» возникновение пузыря объясняют иррациональным и слишком оптимистичным поведением игроков на рынке недвижимости. На практике это выглядит так: «дурак» покупает переоценненый актив с целью перепродать еще «большему дураку» по еще более завышенной цене. Так продолжается до тех пор, пока не остается «величайший дурак», который в итоге заплатит сказочную и продать дороже уже не сможет. Так в 2009 году в Испании, длительный период безрисковых прибылей закончился мыльным хлопком и уронил рынок. В 2007 году в США рухнувший рынок недвижимости стал предвестником финансового и экономического кризиса.
Как избежать рисков?
За недопущением подобных ситуаций следит Центральный банк . Он объективно оценивать активы и сглаживать спекулятивную активность. Ведь лопнувший пузырь ударит как по отдельным покупателям квартир, так и по всему строительному сектору. Внешне признаки надвигающейся катастрофы таковы: цены на покупку недвижимости опережают рост арендной платы за жилье и доходов населения; строится неоправданно большое количество квартир, а люди набирают новые кредиты.
Переоценена ли недвижимость в Германии?
Рынок недвижимости в Германии представляет собой надежную гавань. Последние шесть лет стоимость жилья стабильно растет без видимой угрозы возникновения мыльного пузыря. Хотя отдельные крупные города и напрягают экспертов тем, то цены на объекты недвижимости в них на 10-20% выше ожидаемых. Специалистов озадачивает и пропасть в стоимости на одни и те же дома в разных федеральных землях. Если в Мюнхене односемейный дом обойдется в среднем в 775 тысяч евро, то аналогичный объект в Тюрингии – в 45 тысяч евро.
Точки кипения
В 199 из 402 областей страны цены на жилье растут неравномерно. В 124 областях эксперты отмечают повышенную опасность возникновения региональных мыльных пузырей. На карте недвижимости страны есть «горячие точки», в которых рост цен на инвестиционные объекты опережает другие города страны – это Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Гамбург, Кёльн и Дюссельдорф. Однако, эксперты связывают рост стоимости жилья в них еще и с привлекательностью для студентов и молодых специалистов.
Немецкая стабильность
Германия переживает бум на рынке жилой недвижимости. И вряд ли он пойдет на спад в обозримом будущем. И хотя уровень подъёма рынка поддерживается отсутствием у людей значительных задолженностей перед банками, но ставки по ипотечным кредитам в стране упали. В такой ситуации деньги разумнее вкладывать в собственное жилье, поскольку низкая процентная ставка обесценивает банковский депозит. Германия – это страна, которая минимизирует риски, в том числе и на рынке недвижимости. Поэтому инвесторам здесь не приходится рассчитывать на гигантские прибыли. В то же время они и не рискуют потерей капитала.
