Сложность заключается в том, что для расчёта этого показателя применяются различные способы. И в зависимости от метода расчёта рентабельность одного и того же инвестиционного объекта может существенно варьироваться.
Специалисты IIG в рамках услуги финансового планирования рассчитывают рентабельность следующим образом:
Начальный уровень рентабельности – базовый показатель оценки объекта недвижимости, рассчитываемый как соотношение суммы ежегодного дохода аренды и стоимости объекта. Такой способ подсчета рентабельности подходит для сравнительной начальной оценки объекта. Но он не учитывает затраты на содержание инвестиционного объекта, налоги, расходы на управление и потери за простой объекта. А ведь именно они определяют конечный уровень рентабельности.
Формула расчёта начальной рентабельности:
доход от аренды без учёта расходов на эксплуатацию
÷стоимость объекта без учёта дополнительных расходов×100%
Начальный уровень рентабельности – самый применяемый в Германии. При этом он, скорее, индикатор стоимости, а не показатель привлекательности инвестиции. Именно начальный уровень рентабельности указывается в описании объекта – Exposé.
Начальный уровень рентабельности подразделяют на текущую и потенциальную. Текущая рентабельность высчитывается на основе реального дохода аренды, а потенциальная – на основе планируемого/возможного дохода аренды.
Существенная разница этих показателей раскрывает наличие пустующих квартир или вариантов повышения арендной платы.
Коэффициент рентабельности собственного капитала (ROE) – определяет удачность инвестиции и результативность собственных средств инвестора, вложенных в проект. Это показатель соотношения чистой прибыли за вычетом всех расходов к величине вложенного капитала за конкретный период (как правило, 1 год).
Формула расчёта коэффициента рентабельности ROE:
полученный доход от арендыоперационные расходырасходы на управление и менеджментпроценты по кредитурасходы на ведение бухгалтерииналог на прибыль
÷собственный капитал×100%
Статью операционных расходов выделим отдельно, так как эти затраты несёт собственник объекта. К ним относятся расходы на содержание объекта недвижимости (например, ремонт здания) и расходы на содержание юридического лица (например, менеджмент).
Такой способ вычисления рентабельности точнее всего отражает реальную картину. Расчёты проделываются с учетом убытков от простаиваемых помещений, дополнительных инвестиционных затрат, увеличения арендной платы по причине индексации, капитализации и инфляции.
Соответственно ROE – важнейший финансовый показатель удачности инвестиции, помогая оптимизировать соотношение собственного и заемного капитала. При постоянном доходе рентабельность собственного капитала увеличивается за счёт роста доли заёмных средств.
Разница между ROE в краткосрочном и долгосрочном периоде состоит в том, что в краткосрочном периоде соотношение чистой прибыли и вложенного капитала рассчитывается без учёта тела кредита, а в долгосрочном ROE – с учётом увеличения активов за счёт погашения тела кредита.
Коэффициент рентабельности активов (ROА) – необходим для расчёта рентабельности в долгосрочном периоде. Это – важный показатель конкурентоспособности при сравнении двух альтернативных инвестиций.
Он сопоставляет сумму чистой прибыли за определённый инвестиционный период с величиной вложенного капитала и наглядно показывает, сколько прибыли приносит каждый вложенный евро.
Формула расчёта коэффициента рентабельности активов ROА:
чистая прибыль за весь инвестиционный период (например за 10 лет)
÷вложенный капитал×100%
Важно: Специалисты IIG при работе с клиентами не используют метод подсчета искусственного реинвестирование положительных денежных потоков (IRR). Но по особому пожеланию клиента метод применяется.
