Почему вложить деньги в отель в Германии — не лучшая идея?
Каждый второй русский инвестор хочет приобрести отель в Германии. Проходит несколько лет и ко мне обращаются уже с просьбой его продать. Чтобы не попасть в такую ситуацию, выбирайте направление инвестирования, учитывая все риски и нюансы. Для этого вам достаточно заглянуть в наш чек-лист, представленный в этой статье.
В Германии существуют следующие инвестиционные направления:
- жилые комплексы;
- коммерческая недвижимость;
- объекты специального назначения.
И есть отдельная категория инвестиций:
- строительство и спекулятивные сделки.
1. Жилая недвижимость
- Один из самых надежных видов недвижимости.
- Банки охотнее финансируют это направление, так как его легко спрогнозировать.
- Германия позволяет инвестировать в доходные дома с очень приличной рентабельностью. В других странах — это редкость.
- На такой вид недвижимости стабильно высокий спрос.
- Отношения с арендаторами четко регулируются законом.
- Срок инвестиции от 5 до 100 лет. Если срок эксплуатации более 70 лет, можно сказать, что вы приобретаете «вечный двигатель». Этот вид недвижимости востребован больше всего.
- Риск пустующих помещений низкий, примерно 2%.
- Ремонт каждые 40 лет, срок эксплуатации в среднем 80 лет. Каждое строительное или ремонтное мероприятие увеличивает срок эксплуатации и отодвигает момент капитального ремонта.
При покупке квартиры обратите внимание, существует ли тенденция роста стоимости квадратного метра. В противном случае, ваши ежегодные расходы «съедят» всю рентабельность.
Таким образом, если следить за своим объектом недвижимости, можно получить инвестицию практически без риска.
2. Коммерческая недвижимость
- Финансирование от банка будет зависеть от срока договора аренды помещений, технических характеристик здания и других факторов, особенно у нерезидентов. Гарантией для банка будет выступать договор аренды или само здание.
- Отношения с арендаторами частично регулируются законом, в остальном — договором. В этом случае важно проанализировать договор аренды, чтобы выявить как риски, так и возможности.
- Срок эксплуатации объектов — от 30 лет для торговой и до 60 лет для офисной недвижимости.
- Реконструкция здания осуществляется каждые 30 лет. Если в течение эксплуатационного срока проводят ремонт, то необходимость капитального ремонта отодвигается.
- Рентабельность 4-10%.
- Прогнозируемые риски.
- Срок инвестиций от 5 до 30 лет, но этот срок может быть и более длительным.
3. Недвижимость специального назначения: общежития, дома престарелых, детские сады, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения.
- Более высокие коммунальные расходы из-за уборки и технического ремонта.
- Более высокой износ здания.
- Зависимость от якорного арендатора и умений управляющего.
- Не каждый банк берется за финансирование таких объектов. Финансирование чаще всего возможно через специальные программы, Банк реконструкции и развития или специальные отделы.
- Договор с арендатором максимально на 30 лет.
- Срок эксплуатации до 60 лет для общежития и до 75 лет для зданий муниципалитета.
Изменение назначения использования здания будет связано с большими затратами, так как для них действуют специальные нормы строения, безопасности и проч.
4. Высокодоходные инвестиции
Это строительство и спекулятивные сделки.
- Более высокая рентабельность.
- Участие в качестве финансового инвестора с доходом 8% в год с минимальными усилиями. Это различные венчурные инвестиции.
- Участие в качестве застройщика с доходом 15-30% за проект со значительными усилиями.
Прежде чем выходить на европейский рынок строительства, нужно иметь подобный опыт хотя бы в России. В Германии есть схожие моменты, но есть и кардинальные отличия.
- Участие в спекулятивных инвестициях в недвижимость (ожидание подъема цены на нее) с доходом от 30 до 100% за 5 лет.
Вы можете участвовать капиталом, но должны понимать, что этот капитал вы можете потерять. Я не сторонник подобных решений, если вы не проверили бизнес-партнера хотя бы в течение 5 лет. Вкладывать деньги в недвижимость надежнее.
Ольга Мюллер MRICS,
Управляющий партнер IIG Real Estate Consulting GmbH