Чем отличаются инвестиционные направления, в чем плюсы и минусы?

Почему вложить деньги в отель в Германии — не лучшая идея?

Каждый второй русский инвестор хочет приобрести отель в Германии. Проходит несколько лет и ко мне обращаются уже с просьбой его продать. Чтобы не попасть в такую ситуацию, выбирайте направление инвестирования, учитывая все риски и нюансы. Для этого вам достаточно заглянуть в наш чек-лист, представленный в этой статье.

Чем отличаются инвестиционные направления

В Германии существуют следующие инвестиционные направления:

  • жилые комплексы;
  • коммерческая недвижимость;
  • объекты специального назначения.

И есть отдельная категория инвестиций:

  • строительство и спекулятивные сделки.

1. Жилая недвижимость

  • Один из самых надежных видов недвижимости.
  • Банки охотнее финансируют это направление, так как его легко спрогнозировать.
  • Германия позволяет инвестировать в доходные дома с очень приличной рентабельностью. В других странах — это редкость.
  • На такой вид недвижимости стабильно высокий спрос.
  • Отношения с арендаторами четко регулируются законом.
  • Срок инвестиции от 5 до 100 лет. Если срок эксплуатации более 70 лет, можно сказать, что вы приобретаете «вечный двигатель». Этот вид недвижимости востребован больше всего.
  • Риск пустующих помещений низкий, примерно 2%.
  • Ремонт каждые 40 лет, срок эксплуатации в среднем 80 лет. Каждое строительное или ремонтное мероприятие увеличивает срок эксплуатации и отодвигает момент капитального ремонта.

При покупке квартиры обратите внимание, существует ли тенденция роста стоимости квадратного метра. В противном случае, ваши ежегодные расходы «съедят» всю рентабельность.

Таким образом, если следить за своим объектом недвижимости, можно получить инвестицию практически без риска.

2. Коммерческая недвижимость

  • Финансирование от банка будет зависеть от срока договора аренды помещений, технических характеристик здания и других факторов, особенно у нерезидентов. Гарантией для банка будет выступать договор аренды или само здание.
  • Отношения с арендаторами частично регулируются законом, в остальном — договором. В этом случае важно проанализировать договор аренды, чтобы выявить как риски, так и возможности.
  • Срок эксплуатации объектов — от 30 лет для торговой и до 60 лет для офисной недвижимости.
  • Реконструкция здания осуществляется каждые 30 лет. Если в течение эксплуатационного срока проводят ремонт, то необходимость капитального ремонта отодвигается.
  • Рентабельность 4-10%.
  • Прогнозируемые риски.
  • Срок инвестиций от 5 до 30 лет, но этот срок может быть и более длительным.

3. Недвижимость специального назначения: общежития, дома престарелых, детские сады, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения.

  • Более высокие коммунальные расходы из-за уборки и технического ремонта.
  • Более высокой износ здания.
  • Зависимость от якорного арендатора и умений управляющего.
  • Не каждый банк берется за финансирование таких объектов. Финансирование чаще всего возможно через специальные программы, Банк реконструкции и развития или специальные отделы.
  • Договор с арендатором максимально на 30 лет.
  • Срок эксплуатации до 60 лет для общежития и до 75 лет для зданий муниципалитета.

Изменение назначения использования здания будет связано с большими затратами, так как для них действуют специальные нормы строения, безопасности и проч.

4. Высокодоходные инвестиции

Это строительство и спекулятивные сделки.

  • Более высокая рентабельность.
  • Участие в качестве финансового инвестора с доходом 8% в год с минимальными усилиями. Это различные венчурные инвестиции.
  • Участие в качестве застройщика с доходом 15-30% за проект со значительными усилиями.

Прежде чем выходить на европейский рынок строительства, нужно иметь подобный опыт хотя бы в России. В Германии есть схожие моменты, но есть и кардинальные отличия.

  • Участие в спекулятивных инвестициях в недвижимость (ожидание подъема цены на нее) с доходом от 30 до 100% за 5 лет.

Вы можете участвовать капиталом, но должны понимать, что этот капитал вы можете потерять. Я не сторонник подобных решений, если вы не проверили бизнес-партнера хотя бы в течение 5 лет. Вкладывать деньги в недвижимость надежнее.

Ольга Мюллер - MRICS, Управляющий партнер IIG Real Estate Consulting GmbH

 

Ольга Мюллер MRICS,
Управляющий партнер IIG Real Estate Consulting GmbH