Децентрализация
Отличительной особенностью рынка недвижимости Германии является его децентрализация, характеризующаяся повсеместно отлично развитой инфраструктурой, наличием многочисленных центров с различным уклоном экономического развития. Во многом благодаря такой структуре германская экономика справляется с экономическим кризисом с минимальными потерями.
Одная пятая населения
Традиционно повышенное внимание привлекают к себе города, так называемой, категории «А». К этой категории обычно причисляют такие метрополии, как Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Франкфурт, Штутгарт и Мюнхен. Эти крупнейшие города Германии составляют семёрку лидеров. Но инвесторы часто упускают из виду другие города Германии с не менее развитой структурой и экономикой, но с меньшим количеством жителей. К примеру, городов с населением более 100.000 человек (в Германии такие города считаются крупными) в стране 73! В них проживает в общей сложности около 16 миллионов человек – одна пятая немецкого населения. Эти города принято причислять к категориям «В» и «С». Именно, эти, заслоненные тенью «великолепной семёрки», города Германии представляют сейчас для инвесторов особый интерес.
Дополнительные факторы стабильности
Особенно в городах с развитыми образовательным и общественно-административным секторами, занимающими большое количество площадей, колебания цен на рынке недвижимости совсем незначительны. К таким городам относятся, например, Хайдельберг (Heidelberg), Регенсбург (Regensburg) и Карлсруэ (Karlsruhe), а также столицы федеральных земель Ганновер (Hannover), Майнц (Mainz) или Дрезден (Dresden).
Оптимальное соотношение риск-рентабельность
По результатам исследований, средние города показывают, например, меньшие риски при сравнимой рентабельности. Если риски выше, то и рентабельность, как правило, больше. Инвесторам необходимо различать три типа недвижимости: жилая, офисная и торговая. В городах категории «А» жители, как правило, платят за жилье около 25,3 % своего дохода. В городах категорий «В» и «С» эти суммы несколько ниже, т.е. там больше шансов, что люди смогут позволить себе снять жильё, но больше и риски простоя помещения. Исследования компании Wüest & Partner (W & P) показывают, что наилучшее сочетание рентабельности и риска в Билефельде (Bielefeld), Брауншвайге (Braunschweig), Аахене (Aachen), Бохуме (Bochum), Касселе (Kassel) и Магдебурге (Magdeburg). Напротив, плохое соотношение рисков и рентабельности показывают Регенсбург (Regensburg), Ганновер (Hannover), Любек (Lübeck) и Потсдам (Potsdam).
Офисная недвижимость
Что касается офисной недвижимости, то рентабельность в крупных городах, разумеется, выше, но и риск простоя помещения там больше. По статистике в крупных городах в процентном соотношении количество пустующих офисных помещений больше, чем в средних. Самые хорошие результаты в этом сегменте рынка недвижимости показывают: Хайльбронн (Heilbronn), Аахен (Aachen), Дюйсбург (Duisburg), Любек (Lübeck) и Билефельд (Bielefeld). Самым низким процентом инвестиционного риска выделяется Кассель (Kassel), особенно благодаря низким арендным ставкам, невысокому проценту пустующих помещений и хорошим экономическим перспективам. Эрфурт же, напротив, показывает довольно высокие инвестиционные риски.
Торговая недвижимость
Рентабельность торговой недвижимости в германских городах, в среднем на 3 % выше, чем в семёрке лидеров (при сравнимых рисках). В этом сегменте рынка различия по городам (в ценах, количестве площадей, арендных ставках и т.д.) особенно заметны. В некоторых экономически развитых городах показатели приближаются к показателям мегаполисов. Самые низкие инвестиционные риски у торговой недвижимости в Дортмунде (Dortmund). Здесь ограниченное количество торговых площадей на душу населения сочетается с достаточно высокими арендными ставками. Хорошие показатели наблюдаются также в Ростоке (Rostock). Там средняя рентабельность составляет 8,5 %. Неожиданно плохие результаты показывают Нюрнберг (Nürnberg) и Аугсбург (Augsburg), где слишком большое количество торговых площадей на душу населения.
Таким образом, недвижимость городов категорий „B“, „C“ и „D“ является для инвесторов не только более доступной альтернативой вложения капитала, но также и более надёжной инвестицией, чем в непредсказуемых по развитию мегаполисах, что особенно важно во времена мировых финансовых затруднений.
