Немецкий рынок жилой недвижимости достаточно многолик, поэтому достаточно сложно предсказать, насколько вырастет стоимость квадратного метра в долгосрочной перспективе и дать полный обзор недвижимости Германии. Но есть несколько факторов, которые с большой вероятностью сыграют в пользу инвестора:
- Демографический фактор: несмотря на то, что в целом в Германии численность населения сокращается, есть отдельные города с противоположной тенденцией.
- Наличие новых рабочих мест: в тех городах, где создаются новые рабочие места для квалифицированных кадров, появляются потенциальные покупатели увеличивающие спрос на объекты недвижимости.
- Соотношение роста цен на покупку и аренду квадратного метра: рост цен на покупку квадратного метра не должен превышать роста цен на аренду, так как такое превышение означает, что цены на недвижимость завышены. Например, цены на недвижимость в таких городах, как Мюнхен, Гамбург, Франкфурт на Майне растут пропорционально одинаково, что говорит о здоровом климате для инвестиции, в Берлине же цены на аренду выросли намного меньше, чем на покупку, что означает – рынок начинает перегреваться. Специалисты IIG Real Estate GmbH – Invest in Germany считают, что инвестировать сейчас в Берлине в жилую недвижимость не разумно с точки зрения капитализации. Но вот, те инвесторы, которые обратят внимание на такие города, где стоимость аренды растет быстрее, чем стоимость покупки, могут полностью рассчитывать на рост стоимости купленного квадратного метра через несколько лет. Стоимость зависит не только от спроса, но и от предложений. В городах с большим количеством площадей под застройку цены на недвижимость расти, скорее всего, не будут и наоборот. При дефиците земли, как, например, в крупных городах на юге Германии, цены растут быстрее.
Жилая недвижимость Германии в цифрах
Стабильность цен не говорит, однако, об их однородности. Цены на жилую недвижимость в Германии в разы отличаются от региона к региону. Например, недвижимость в южной Германии традиционно одна из самых дорогих.
Север Германии
Предлагая большой разброс цен на недвижимость, север Германии – этот портовый регион по конъюнктуре рынка недвижимости является самым контрастным. Самым богатым городом северной Германии является Гамбург. В этом городе цены на жилую недвижимость в новостройках по немецким стандартам растут очень быстро: с 2014 года по 2015 год они выросли в среднем на 11%. А стоимость жилья сегодня в среднем составляет 4.150 евро за кв.м. Покупатели недвижимости Премиум-класса платят от 10.500 до 19.500 евро за кв.м.
|
|
Гамбург |
Бремен |
Ганновер |
Росток |
| Население |
1.762.791 |
551.767 |
523.642 |
204.167 |
| Демографический прогноз на 2020 г. |
+ 5,7% |
+ 2,3 % |
+ 3,8 % |
+ 1,6 % |
| Уровень безработицы |
7,2 % |
10 % |
7,4 % |
9,8 % |
| Средняя стоимость кв.метра – аренда (в евро) |
13,1 |
9,17 |
9,1 |
5,69 |
| Средняя стоимость кв.метра, новостройка – покупка (в евро) |
4.150 |
2.575 |
3.400 |
2.750 |
Восток Германии
На сегодняшний день этот регион отличается наиболее активным экономическим ростом. Особенно ярким показателем здесь является Берлин, притягивающий к себе туристов и инвесторов со всего мира. Столица рекламирует себя под лозунгом: “бедный, но сексуальный”. В Берлине успешно реализуются жилые проекты, в первом квартале 2015 года было построено 10.520 квартир. Рынок недвижимости самый активный в стране. Но цены на покупку жилья растут значительно быстрее, чем на его аренду. Это свидетельствует о перегревании рынка. Ситуация в других крупных городах востока развивается куда более гармонично. Здесь капиталовложения в долгосрочной перспективе представляются наиболее привлекательными, и купить жилую недвижимость здесь можно по вполне умеренным ценам.
|
|
Берлин |
Лейпциг |
Дрезден |
Йена |
| Население |
3.469.849 |
544.479 |
536.308 |
108.207 |
| Демографический прогноз на 2020 г. |
+ 7,1 % |
+ 8,5 % |
+ 7,1 % |
+ 2,2 % |
| Уровень безработицы |
10 % |
8,7 % |
7,52 % |
6,71 % |
| Средняя стоимость кв.метра – аренда (в евро) |
10,38 |
7,75 |
9 |
8 |
| Средняя стоимость кв.метра, новостройка – покупка (в евро) |
3.720,50 |
2.800 |
2.800 |
2.650 |
Запад Германии
Экономическое развитие данного региона замедлилось ещё в 80-ые годы прошлого столетия. Эта тенденция продолжается и сегодня. Не смотря на то, что в целом в регионе наблюдается резкое сокращение численности населения, на Кёльн, Дюссельдорф и Мюнстер это не распространяется. Кёльн является самым крупным городом в регионе с очень высокой плотностью населения. Жилье здесь очень востребовано.
|
|
Кёльн |
Дюссельдорф |
Эссен |
Мюнстер |
| Население |
1.046.680 |
604.527 |
573.785 |
302.178 |
| Демографический прогноз на 2020 г. |
+ 5,4 % |
+ 3,6 % |
– 1,2 % |
+ 7,7 % |
| Уровень безработицы |
9,08 % |
8,32 % |
11,75 % |
5,55 % |
| Средняя стоимость кв.метра – аренда (в евро) |
10,86 |
10,83 |
7,15 |
9,72 |
| Средняя стоимость кв.метра, новостройка – покупка (в евро) |
3.200 |
3.800 |
2.700 |
3.600 |
Юг Германии
Традиционно самый богатый, а вместе с тем и самый дорогой регион Германии. На юге Германии рынок недвижимости очень разнообразен: от жилья, построенного в послевоенный период, и нуждающегося в дополнительных вложениях до эксклюзивных шедевров, отвечающих самому последнему слову техники. Самым популярным городом региона считается Мюнхен. Недаром именно в этом городе стоимость эксклюзивного жилья впервые в Германии перешагнула отметку в 20.000 евро за квадратный метр. В среднем же цены на недвижимость класса люкс сравнимы здесь с ценами в Лондоне, Париже и Нью-Йорке.
|
|
Мюнхен |
Нюрнберг |
Штуттгарт |
Франкфурт |
| Население |
1.429.584 |
501.072 |
612.441 |
717.624 |
| Демографический прогноз на 2020 г. |
+ 9,3 % |
+ 4,4 % |
+ 5,5 % |
+ 9,5 % |
| Уровень безработицы |
4,66% |
6,6 % |
5,24 % |
6,56 % |
| Средняя стоимость кв.метра – аренда (в евро) |
16,8 |
10,18 |
11,95 |
13 |
| Средняя стоимость кв.метра, новостройка – покупка (в евро) |
5.747 |
3.120 |
4.300 |
3.786 |
Во всех названных городах, за исключением Эссена, в последние годы наблюдалась тенденция роста стоимости аренды и покупки жилья. Дальнейший рост прогнозируется также и в ближайшей перспективе.
Статистическая информация основана на данных Фонда Bertelsmann, федерального агентства Германии по трудоустройству, и Immobilien Scout 24.
