Особенности инвестиций в торговую недвижимость (Висбаденская конференция по торговой недвижимости 2012)

На конференции по торговой недвижимости в Висбадене в конце мая 2012 года обсуждались актуальные вопросы и тенденции развития торговой недвижимости в Германии. Рынок коммерческой недвижимости в Германии меняется и на это во многом влияют покупатели.

Основные тенденции в розничной торговле:

  • концентрация торговли в одной точке
  • нехватка больших торговых площадей
  • якорными арендаторами в каждом торговом центре являются: продовольственные магазины, магазины электроники и одежды
  • спад спроса на типичные маленькие площади и небольшие филиалы у “сетевиков”

но:

  • повышенный спрос на такие площади у одиночек и магазинов, работающих по системе Franchise
  • внедрение новых проектов начинается в крупных городах
  • более сильная конкуренция среди торговых центров
  • торговля через интернет хорошо зарекомендовала себя среди покупателей (и создала сильнейшую конкуренцию таким магазинам, как книжные или магазины электротоваров
  • потребность в товарах люкс
  • потребность в магазинах со сниженными ценами
  • Monostore, магазины узкого спектра
  • магазины для имиджа, как например Apple, Nespresso, Hugo Boss
  • универмаги теряют свою привлекательность у конечных потребителей

Прямым следствием этих тенденций является то, что:

  • арендаторы ожидают при заключении нового договора или его пролонгации модернизации помещений
  • сокращение сроков договоров аренды
  • снижение цен на аренду или их стабилизация, повышение арендной ставки остается исключением
  • увеличение сроков поиска нового арендатора, увеличение свободных площадей
  • обесценивание
  • покупатели начинают диктовать свои условия

Для привлечения покупателей владельцам торговых площадей приходится применять соответствующие меры, как, например:

  • регулярное развитие имеющихся площадей и их ревитализация
  • привлечение покупателей не только ассортиментом, но и разнообразными возможностями проведения досуга, как, например, кулинарные шоу и искусство
  • комфорт во всем: начиная от широких мест для парковки и удобных скамеек для отдыха и заканчивая доставкой покупок на дом

Как следует выбирать торговый центр?

Основными факторами, которые надо учитывать при выборе торгового центра, являются:

  • покупательная способность в регионе
  • централизованность
  • окружение и транспортная доступность

Рекомендуемый подбор арендаторов: продовольственный магазин, магазин электроники, магазин текстильных товаров, ресторан и место для досуга и развлечений.

Рентабельность торговых площадей

Самую высокую рентабельность приносят отдельно стоящие сетевые магазины – 8%. Далее следуют торговые центры ангарного типа – 7,5%, после этого идут торговые центры “под одной крышей” – 6,5%. Например: Универмаг – площадь: более 3000 кв.м., не зависит от определенного ассортимента. Особенно популярными были в 50-е годы. С 1974 г. значимость данного типа торговых площадей упала с 13% до 3%.

Правда, на высокую рентабельность с так называемым месторасположением High Street рассчитывать нельзя – там она будет составлять не более 5%. Если же в объекте есть какой-то риск, как, например, договор аренды на короткий срок, спорное месторасположение или неоптимальные торговые площади, то с такими объектами можно рассчитывать на более высокую рентабельность.

Техническое состояние здания также непосредственно влияет на рентабельность объекта.

Большим спросом у инвесторов с большим размером собственного капитала пользуются объекты с предсказуемыми элементами риска.

Очень мало инвесторов, которые были бы готовы рисковать.

За и против инвестиций в торговую недвижимость

За:

  • положительные конъюнктурные условия и экономическая ситуация на рынке недвижимости
  • стабильные и частично растущие обороты в торговых центрах с отличным месторасположением
  • готовность банков финансировать объекты с хорошим месторасположением, удачным подбором арендаторов и привлекательными развлечениями

Против:

  • растущая конкуренция
  • высокие расходы на управление и маркетинг
  • постоянно меняющиеся требования к торговым площадям требуют повышенной гибкости при выборе арендаторов и оборудовании торговых площадей
ПОПУЛЯРНЫЕ ФАКТЫ