Я взяла на себя труд изучить и прокомментировать для вас наиболее важные факты из ежегодного отчёта Центрального Комитета Германии по недвижимости.
Общая ситуация на рынке
В 2016 году впервые основная процентная ставка Центробанка снизилась до нуля. И, таким образом, банки вынуждены выдавать большее количество кредитов. Это можно расценить как давление, потому что европейский Центральный банк с марта 2017 года ввёл штрафные санкции для банков в размере -0.4%, если они паркуют эти деньги в Европейском Центральном банке и не выдают кредиты.
Далее сообщается, что зарплаты в Германии в среднем растут, что также отражается на величине кредитной ставки и на готовности населения брать кредиты. То есть зарплата выросла в среднем на 5.5% и одновременно количество безработных снизилось до 4.1%. Это самый низкий после Чехии процент уровня безработицы во всей Европе. Также благоприятная экономическая ситуация в стране подтверждается величиной ВВП, который вырос в 2016 году на 1.9%. В 2017 году рост ВВП ожидается на 1.3%.
Коммерческая недвижимость
Общий оборот в коммерческой недвижимости в 2016 году составил 52.9 млрд.евро. Это ниже показателя 2015 года на 2.6 млрд.евро, но всё равно показатель достаточно высокий. 47% этих денег пришёлся на офисную недвижимость, что лишний раз подчеркнуло её актуальность. 55% этой транзакционной суммы было инвестировано в 7 крупнейших метрополий Германии, что в очередной раз подтвердило доминантность этих регионов. И прогноз на 2017 год таков, что рост на коммерческую недвижимость и дальше будет высоким, несмотря на недостаточное количество предложений и альтернатив для инвестиций в коммерческую недвижимость. Конечно, в 2017 году ожидаются новые проекты в этой нише, но для удовлетворения спроса их число будет недостаточно.
Почему таким большим спросом пользуется офисная недвижимость? Это следствие того, что, в Германию за последние годы приехало большое количество высокопрофессиональной рабочей силы. Соответственно выросло и количество требуемых офисных площадей. Также во всех крупных метрополиях Германии выросло и население. Эти города располагают развитой городской инфраструктурой и предложениями по образованию. Поэтому можно утверждать, что спрос на офисные помещения в 2017 году и дальше будет повышаться.
Что касается аренды на офисные помещения, то в 2016 году:
- в городах «большой семёрки» была зафиксирована средняя арендная ставка в 27.5 евро за 1 кв.метр, что означает рост цен на 5%
- в городах категории В арендная ставка составила 13.4 евро за 1 кв.метр, это означает рост на 0.9%
- в городах категории С арендная ставка составила 12.1 евро за 1 кв.метр, что означает рост на 1.3%
Также и стоимость покупки 1 кв.метра в 2016 году выросла:
- в городах категории А на 22.4% и составила 8110 евро за 1 кв. метр. Самый высокий рост стоимости офисных помещений наблюдался в Берлине – там 1 кв.метр вырос на 44% и составил 9090 за 1 кв.метр. После него следуют Мюнхен с ростом стоимости на 20.9% (11620 евро за 1 кв.метр), далее Гамбург с ростом на 14.8% (7500 евро за 1 кв.метр)
- в городах категории В стоимость офисных помещений составила 2840 евро за 1 кв.метр, это говорит о росте на 6.9% по сравнению с 2015 годом. Здесь самый высокий рост отмечен в Бонне – там недвижимость выросла на 11.6% и составила 4080 евро за 1 кв.метр. Затем следует Ганновер с ростом на 10.6% и стоимостью 1 кв.метра 3370 евро и Мангейм с ростом на 9.4% и стоимостью 1 кв.метра в размере 3260 евро
- в городах категории С стоимость квадратного метра офисных помещений выросла на 5.3% и средняя стоимость такой площади составила 2280 евро за 1 кв.метр
Если говорить о рентабельности офисной недвижимости, то, начиная с 2010 года, она сокращается:
- в городах категории А рентабельность на востребованные объекты составляет 3.6%
- в городах категории В – 5.1%
- в городах категории С – 5.75
Также и в 2017 году спрос на офисную недвижимость останется высоким, так как офисных площадей недостаточно. Соответственно количество свободных площадей будет сокращаться, а арендные ставки будут расти – и это коснётся не только городов категории А. Вероятнее всего, рентабельность снизится незначительно и в 2017 году, но дальнейшее снижение рентабельности всё-таки стоит исключить.
Отели
Транзакционный оборот в 2016 году по отелям составил 5 млрд.евро, это больше на 0.6 млрд.евро в сравнении с прошлым 2015 годом. Отличительной особенностью 2016 года в том, что инвесторы вкладывали намного меньше в города категории «большой семёрки», а покупали отели в таких городах, как Мангейм, Аугсбург, Ганновер, Эссен, Бремен, Вюртцбург, Фрайбург, Гютерсло и Хайльбронн.
Для справки: общий объём рыночной стоимости отелей в Германии составляет 47.1 млрд.евро.
Если говорить о рентабельности, то она и в этом секторе снижается. Например, Motel One в 2016 году купил свои собственные отели с рентабельностью 5%. Восемь лет назад аналогичная сделка закрылась бы с рентабельностью 6.8%.
Если говорить о международном сравнении стоимости гостиничного номера в Германии, то она находится на низком уровне по сравнению, например, с Лондоном или Парижем. Cогласно Hotel-Valution-Index Мюнхен в 2015 году занял 8ое место. Это означает, что гостиничный номер оценивается в 300.740 евро. Гамбург занял 17ое место, Франкфурт – 15ое, Берлин – 18ое. Для сравнения: 1ое место занимают гостиничные номера в Париже, они оцениваются в 700.000 евро. На рынке немецкой недвижимости в данный момент предлагаются отели с рентабельностью ниже 5 %. Самой низкой отметки рентабельность уже достигла, и в дальнейшем не должна больше падать. Однако на фоне того, что предложений мало, а стоимость отелей в больших городах Германии высокая, инвесторы будут вынуждены обратить внимание на города категории В и С.
Торговая недвижимость
Что же касается торговой недвижимости, то в 2017 году ожидается позитивное развитие покупательной способности, которая вырастет на 2,9% по сравнению с прошлым 2016 годом, и составит 22.239 евро.
Если говорить об удалённой торговле, то в 2016 году она заняла нишу в размере 12.20% от общего оборота рынка. Прогнозируется, что в 2017 году дистанционная торговля/ интернет-торговля займёт нишу в размере 12.8%. Уже сейчас многие стационарные торговые точки перешли на дополнительные предложения через онлайн и Click &Collect. Традиционные магазины в течение 2016 года теряли оборот на рынке и на конец года их ниша составила 17.5%. Специализированные магазины сделали оборот 16.6%, он немного сократился. Также сократился процентный оборот на рынке у торговых домов до 2.1%. А вот у магазинов самообслуживания процент оборота от рынка составляет 8.4%, и он также стабилен как и у торговых дискаунтеров (процентная доля ниши на рынке составляет 16.3%). Продуктовые магазины полного ассортимента увеличили свою рыночную нишу и занимают теперь 10.8%.
Немецкая торговая недвижимость пользуется повышенным спросом у национальных и международных инвесторов. 2015 год стал рекордным по обороту транзакций в торговой недвижимости и составил 18.1 млрд.евро. К сожалению в 2016 году этот оборот упал до 12.8 млрд.евро. И в связи с тем, что стоимость таких объектов растёт, ожидается, что количество транзакций в 2017 году также продолжит сокращаться. Причём в отчёте особо обращается внимание на то, что стоимость торговой недвижимости растёт, и что предложений на рынке очень мало.
Если говорить о рентабельности, то в метрополиях рентабельность на торговую недвижимость в среднем составила до 4%. В Мюнхене самая дорогая точка продаётся с рентабельностью в 3.1%, следом идёт Берлин – 3.4%. Дюссельдорф, Гамбург и Франкфурт достигли отметки рентабельности в 3.5%, Кёльн – 3.6%, Штутгарт – 3.7%.
Жилая недвижимость
Арендная ставка на жилую недвижимость выросла на 2.6%. Ожидаемый рост арендной ставки в связи с большим количеством беженцев не оправдался. Насколько в последующие месяцы ситуация с беженцами повлияет на арендную ставку ещё не понятно, но пока нет никаких причин настаивать на росте арендной ставки именно по причине беженцев.
Если говорить о средней ставке на аренду в целом по Германии, то она составляет 7.20 евро за 1 кв.метр, это на 1.10 евро больше, чем в 2010 году, и на 18% выше чем в 2010 году. Также выросла и стоимость квартир на 8.4%, это тоже средняя величина по Германии. А если сравнивать с 2010 годом, то рост составил уже 48%. Следует обратить внимание, что стоимость квадратного метра растёт 5 лет подряд, и это настораживает вероятностью возникновения «мыльного пузыря» в недвижимости. Повышенную тревожность в этом вопросе вызывают города «большой семёрки». По мнению экспертов стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе превышает норму на 36%, во Франкфурте и Гамбурге – 40%, в Кёльне – 50%, в Берлине, Штутгарте и Мюнхене – 75%. И таким образом цены, которые диктуются на рынке – особенно в Берлине и Мюнхене – разбалансированы относительно рамочных условий. В этих городах – Берлине, Мюнхене и, возможно, в Гамбурге – не ожидается роста аренды. А вот в стоимость продажи недвижимости рост аренды прекрасно калькулируется! И можно с уверенностью сказать, что продавцы и дальше намеренно навязывают инвесторам мысль о том, что “в Берлине будут подниматься цены на аренду и что рентабельность на фоне этого будет увеличиваться”. На самом же деле никаких предпосылок для увеличения аренды нет, она и так уже достигла своего пика.
Также в отчёте говорится, что количество свободных площадей по Германии сократилось до 3%, хотя ранее в 2010 году фиксировалось 3.6% свободных площадей.
Отчёт свидетельствует и о том, что количество проживающих в Германии растёт уже 6-ой год подряд. Однако нельзя ожидать, что будет такой же рост и в дальнейшем. Всё-таки в Германию эмигрировало из-за границы много людей, в том числе и из Англии, и с 2017 года ожидается эхо-эффект – люди начнут возвращаться домой.
Что касается разрешений на строительство, то 300 тысяч квартир зафиксированы на стадии между подготовкой к строительству и завершением строительства, и это соответствует ежегодной норме. Это если говорить по общей ситуации в Германии. Но если говорить по ситуации в городах «большой семёрки», то здесь количество разрешений на строительство намного выше нормы, особенно в Берлине – пятикратное превышение годовой нормы. За ним следуют Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф – и это говорит о том, что здесь будет сдано в эксплуатацию много новых площадей. Такая же ситуация ожидается и в Мюнхене.
Итоги
Подведём итоги описанных в отчёте тенденций рынка недвижимости 2016-2017гг.
- Ожидается спад притока мигрантов, приезжих из-за границы (речь идёт не о беженцах).
- Количество предложений на рынке в Берлине и Мюнхене, возможно в Гамбурге, превышает потребность рынка. Стоимость квадратного метра аренды в указанных регионах не вырастет. Однозначно прогнозируется, что в Берлине и Мюнхене цены на стоимость кв.метра упадут, и возможно, это произойдёт в Гамбурге и во Франкфурте.
Точка зрения независимого инвестиционного советника
Самая ценная в отчёте стратегическая информация для инвесторов – это прогнозируемый и давно ожидаемый спад цен в Берлине, Мюнхене и Гамбурге. К ней можно относиться по-разному, но процесс запущен. Банки, выдающие кредиты, обязаны прислушаться к мнению Центрального комитета по недвижимости. Оценщики также не вправе игнорировать этот прогноз. Оценочная стоимость начнет падать, а за ней и рыночная. Поэтому рекомендую в ближайшие годы приостановить инвестиции в этих городах. И я осознаю, что моя точка зрения повлияет на снижение спроса в Берлине и Со., а соответственно – и на снижение цен.
(с) Ольга Мюллер MRICS
Независимый инвестиционный советник
Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH
Дипломированный юрист-экономист
Член Королевской Академии RICS профессионалов недвижимости
Европейской Академии Оценщиков недвижимости eSA, Лондон
Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и DIN EN ISO/IES 17024
