Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам.
1. Торговый центр, молл
Популярный в Германии формат. Количество торговых центров с 2000 по 2015 годы удвоилось.
Представляет собой здание площадью от 5 000 до 120 000 кв. м, в котором размещается большое количество магазинов разной специализации – продукты, одежда, косметика, бытовая техника, гастрономия и т.д. Торговый центр обязательно должен иметь достаточное число парковочных мест. Но главная особенность – наличие единой управляющей компании, которая занимается обслуживанием арендаторов и маркетинговым продвижением всего комплекса.
По расположению торговые центры делятся на районные, городские и региональные. Первые обслуживают конкретный район и у них, как правило, якорным арендатором становится продуктовый магазин. Вторые располагаются в центре города и помимо продовольственных имеют других якорных арендаторов, а также развитую сеть услуг. Региональные рассчитаны на широкую зону охвата и предлагают самый большой выбор качественных товаров.
2. Мультифункциональный торгово-развлекательный центр
В отдельную группу можно выделить многофункциональные торгово-развлекательные центры, которые в отличие от классических моллов делают ставку на услуги и развлечения. Они приглашают соответствующих арендаторов – фитнесс-центр, кинотеатр, казино, боулинг, салон красоты, детские аттракционы и т.д. Соседние торговые площади живут за счет потока людей, который привлекают «якоря».
В Германии, в отличие от России, этот формат торговли не очень популярен. Соответственно, и предложений подобной недвижимости немного.
3. Центр специализированных магазинов
Специфический для Германии вид торговой недвижимости, который не встречается в странах СНГ. Доля таких центров на рынке превышает 20% от общего числа торговых точек. Именно в специализированных центрах большинство немецких семей совершают недельные закупки.
Представляет собой группу (от четырех и более) одноэтажных магазинов, объединенных по ассортименту или комплексу потребностей, и расположенных на одном участке площадью от 5000 кв. м. Размещаются они за пределами городов, имеют хорошую транспортную доступность, высокий трафик и достаточное число парковочных мест.
В отличие от классических торговых центров, у них более узкий ассортимент, дисконтные цены, отсутствует дополнительный сервис и развлечения. Как правило, 1-2 сетевых дискаунтера занимают до 80% площади, формируют ядро центра и становятся магнитом для мелких продавцов.
Безусловно, есть в Германии и отдельностоящие специализированные магазины, не объединенные в центры – строительные, мебельные, магазины текстиля, обуви и т.д.
4. Оутлет
По форме оутлет похож на центр специализированных магазинов. Это также группа торговых помещений, объединенная на одном участке и расположенная за городом. Но в этом случае магазины подбираются по принципу скидочной политики. Обычно 70-80% площадей занимают продавцы одежды, обуви, косметики, которая только в оутлете предлагается со скидками до 90%.
5. Продовольственный магазин самообслуживания
Известный и понятный нам формат торговли популярен также и в Германии. Это магазин, где покупатели без помощи продавцов заполняют свои корзины. Самые известные в Германии продуктовые сети – это Penny, Lidl, Aldi, NORMA, Plus, Netto, Edeka, Rewe, Metro, Kaufland, Globus.
По площади магазины бывают: маленькие (до 400 кв. м торговой площади), средние (400-800 кв. м), супермаркеты (400 – 1500 кв. м), большие (1500 – 5000 кв. м) и гипермакеты (от 5000 кв. м). По типу делятся на традиционные супермаркеты, дискаунтеры (узкий ассортимент и низкие цены), магазины полного ассортимента и био-магазины (специализируются на эко-продуктах).
Располагаются как в отдельностоящих одноэтажных зданиях, так и на первых этажах жилых или офисных центров. Супермаркеты обычно находятся в обжитых районах, в пешей доступности от жилых кварталов.
6. Торговый дом, универмаг
Это крупный торговый центр, площадью от 5 000 кв. м, с ассортиментом от 35 000 до 60 000 наименований. Причем 70% предложений – непродовольственные товары. В отличие от классического торгового центра, универмаг представляет собой единый магазин, не разделенный на блоки (аналоги в странах СНГ – это магазины ЦУМ и ГУМ).
Торговые дома располагаются в отдельно стоящих зданиях, в центральной части городов или в обжитых спальных районах.
7. Стрит-ритейл
Торговые точки площадью до нескольких сотен квадратных метров, расположенные на улицах с высокой проходимостью. Их главная особенность – вход с улицы и наличие витрины.
Арендные ставки в объектах стрит-ритейла начисляются не так, как в других видах торговой недвижимости и зависят от расположения относительно витрины. Например, на центральной улице Берлина Курфюрстендамм стоимость аренды квадратного метра может достигать €300 в месяц. Максимальная сумма платится за первые семь метров у витрины, по мере отдаления от нее ставки снижаются.
8. Коммерческая площадь в жилом доме
На первых этажах многих жилых домов имеются коммерческие помещения, которые могут быть сданы в аренду под торговлю. Как правило, их снимают магазины первой необходимости – булочные, аптеки, магазины цветов.
В отличие от объектов стрит-ритейла, они не располагаются на улицах с высокой проходимостью и арендные ставки здесь начисляются стандартно, вне зависимости от расстояния до витрины. Площадь подобных объектов может быть как 10, так и 100-200 кв. м.
9. Интернет-торговля
В Германии во многих сферах онлайн-магазины постепенно вытесняют стационарную торговлю. Доля продаж через интернет неуклонно растет и уже превышает 13%. Поэтому интернет-магазин условно можно выделить в отдельный вид торговой недвижимости.
С точки зрения инвестора, отличие от покупки традиционных объектов состоит в том, что вы приобретаете не просто сданную в аренду торговую площадь, а покупаете готовый бизнес с работающими системами закупки, продаж, доставки, маркетинга.
Арендные ставки и сроки окупаемости торговой недвижимости в Германии
| Вид недвижимости | Средние арендные ставки, за кв. м в мес. | Начальная рентабельность (в среднем) |
Срок окупаемости инвестиции, лет |
| Супермаркет | € 8-19 | 6,5-10 | 10-15 |
| Дискаунтер | € 8-19 | 6,5-10 | 10-15 |
| Магазин полного ассортимента | € 9-15 | 6,5-10 | 10-15 |
| Гипермаркет | € 8-15 | 7-10 | 10-14 |
| Специализированные магазины | € 5-20 | 7-10 | 10-14 |
| Центр специализированных магазинов | € 10-20 | 6-8,5 | 12-16 |
| Строительный магазин | € 5-12 | 7-11 | 9-14 |
| Мебельный магазин | € 4-8 | 8-12,5 | 8-12 |
| Торговый дом, универмаг | € 7-23 | 5-8,5 | 12-20 |
| Торговый центр, молл | € 8-37 в городе € 15-25 за городом |
4,5-7 в городе 4-7 за городом |
15-22 в городе 15-25 за городом |
| Оутлет | € 25-40 | 6-7,5 | 14-16 |
