Для решения о долгосрочных инвестициях в недвижимость выбор месторасположения объекта особо важен.. По функциональному значению для международных, национальных, региональных и местных рынков недвижимости города Германии принято делить на 4 категории.
Города категории А
Это наиболее важные немецкие центры национального и частично международного значения. Согласно стандартам город международного значения – это город с населением не менее 500.000, в котором представлены как отрасли промышленности, так и культура и образование, управленческий аппарат, транспорт и торговля. Кроме этого, в нем должны быть хорошо развиты внешнеторговые и международные связи.
В Германии к таким городам относят города «Большой семерки» – Мюнхен, Берлин, Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, Кёльн, Штутгарт.
Инвестиции в город из списка “Топ 7” рекомендуются для инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения собственного капитала, с допустимым количеством рисков и низким доходом. Так как недвижимость в этих городах значительно переоценена, средняя рентабельность составляет от 0 до 3,5%. Кроме того, скачкообразные изменения стоимости объектов в них самые высокие.
Города категории В
Это крупные города национального и регионального значения с населением более 100.000 человек. В этом сегменте отмечается положительная динамика рынка недвижимости.
Города этой категории значительно меньше, и рынок недвижимости в них менее ликвиден, чем в городах категории А. Инвестиции в недвижимость в них рекомендуют делать с целью ведения пассивного бизнеса с умеренным количеством рисков и средней рентабельностью.
Они оптимально подходят для инвестиций в доходные дома и в торговую недвижимость. Привлекательность категории В доказывает и тот факт, что c 2009 года объем инвестиций в эти города неизменно растет. И хотя арендные ставки и оборот с площадей здесь несколько ниже, чем в городах категории А, зато – более устойчивые.
Города категории С
В категорию таких городов входят важные немецкие города ограниченной региональной и национальной значимости, в которых проживают от 20.000 до 100.000 человек населения. Это мультифункциональные средние и маленькие города, чаще индустриального, торгового или дорожного значения, с централизованной функцией.
В связи с низкой ликвидностью, возможность быстрого выхода из инвестиции значительно ограничена. Чаще всего в такие города инвестируют опытные вкладчики, которым более важна низкая цена приобретения объектов недвижимости и их достаточно высокая доходность.
Города категории D
К таким городам относятся монофункциональные города с населением от 2 до 20.000 человек. В основном это маленькие регионально сфокусированные индустриальные, торговые или логистически важные города с централизованной функцией для близлежащих населённых пунктов. Как правило с низким объёмом оборота рынка и прибыли.
Инвестиционный тренд
Интересно, что многие российские инвесторы в немецкую недвижимость часто обращают своё внимание на Топ 7- городах в надежде, что потенциал роста цены за квадратный метр и рентабельность в них выше. Анализируя изменения рынка за последние 10 лет, мы можем сделать вывод, что именно эти города подвержены частым колебаниям цен.
По мнениям большинства специалистов недвижимости тренд в инвестициях с недавнего времени переместился в города категории В. Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают все большую (растущую) готовность инвесторов рассматривать города категорий от В до D. Это вызвано тем, что:
- Города категории А в настоящее время переоценены, арендные ставки в них достигли своего предела и остро стоит вопрос более доступного жилья
- В городах категорий В и С отмечается оптимальное соотношение показателей рентабельности и риска
- При одинаковых рисках рентабельность в городами категории В и С значительно выше, чем в городах категории А
- При рассмотрении двух объектов с одинаковой рентабельностью, риски в городах В и С ниже
Город | Категория | Город | Категория | Город | Категория |
Berlin | A | Albstadt | D | Landshut | D |
Düsseldorf | A | Aschaffenburg | D | Leverkusen | D |
Frankfurt (Main) | A | Bamberg | D | Lüdenscheid | D |
Hamburg | A | Bayreuth | D | Ludwigshafen | D |
Köln | A | Bergisch Gladbach | D | Lüneburg | D |
München | A | Bottrop | D | Marburg | D |
Stuttgart | A | Brandenburg (Havel) | D | Minden | D |
Bremerhaven | D | Moers | D | ||
Bochum | B | Chemnitz | D | Neubrandenburg | D |
Bonn | B | Coburg | D | Neumünster | D |
Bremen | B | Cottbus | D | Neuss | D |
Dortmund | B | Dessau | D | Oberhausen | D |
Dresden | B | Detmold | D | Offenburg | D |
Duisburg | B | Düren | D | Oldenburg | D |
Essen | B | Eisenach | D | Paderborn | D |
Hannover | B | Flensburg | D | Passau | D |
Karlsruhe | B | Frankfurt (Oder) | D | Pforzheim | D |
Leipzig | B | Friedrichshafen | D | Plauen | D |
Mannheim | B | Fulda | D | Ratingen | D |
Münster | B | Fürth | D | Ravensburg | D |
Nürnberg | B | Gelsenkirchen | D | Recklinghausen | D |
Wiesbaden | B | Gera | D | Remscheid | D |
Gießen | D | Reutlingen | D | ||
Aachen | C | Görlitz | D | Rosenheim | D |
Augsburg | C | Göttingen | D | Salzgitter | D |
Bielefeld | C | Greifswald | D | Schweinfurt | D |
Braunschweig | C | Gütersloh | D | Schwerin | D |
Darmstadt | C | Hagen | D | Siegen | D |
Erfurt | C | Halberstadt | D | Solingen | D |
Erlangen | C | Halle (Saale) | D | Stralsund | D |
Freiburg (Breisgau) | C | Hamm | D | Suhl | D |
Heidelberg | C | Hanau | D | Trier | D |
Kiel | C | Heilbronn | D | Tübingen | D |
Lübeck | C | Herne | D | Ulm | D |
Magdeburg | C | Hildesheim | D | Villingen-Schwenningen | D |
Mainz | C | Ingolstadt | D | Weimar | D |
Mönchengladbach | C | Jena | D | Wilhelmshaven | D |
Mülheim (Ruhr) | C | Kaiserslautern | D | Witten | D |
Offenbach (Main) | C | Kassel | D | Wolfsburg | D |
Osnabrück | C | Kempten (Allgäu) | D | Würzburg | D |
Potsdam | C | Koblenz | D | Zwickau | D |
Regensburg | C | Konstanz | D | ||
Rostock | C | Krefeld | D | ||
Saarbrücken | C | ||||
Wuppertal | C |
Источник: riwis.de