Немецкая недвижимость — надежное средство защиты капитала в условиях кризиса. Но даже немецкая недвижимость не всегда является гарантом стабильных доходов. В ряде случаев недвижимость может превратиться в постоянную расходную статью в вашем бюджете. Есть несколько важных моментов, на которые необходимо обращать внимание перед заключением сделки.
Поверхностная оценка
Самым очевидным фактором, который легко бросается в глаза, является техническое состояние здания. Любой человек без труда отличит разваливающееся здание от здания в хорошем состоянии, по крайней мере, снаружи. Разумеется, инвесторам не рекомендуется покупать заведомо проблемные объекты, так как ремонт может обойтись значительно дороже, чем покупка нового здания, но простая оптическая оценка не всегда может помочь вам при выборе инвестиции.
Неточная информация
И это далеко не единственная опасность. Немаловажными являются и три других фактора, которые часто забываются, и новичку распознать их не так-то просто: это завышенная цена, заниженные будущие расходы и, наконец, недосказанная, неверная или неграмотная информация от маклера.
Выявляем непрофессионалов
Непрофессионалов на рынке недвижимости позволяют отличить некоторые настораживающие сигналы, как, например, назойливые звонки маклера, отсутствие у него лицензии, отсутствие подтверждающей документации о финансировании от банка.
Завышенная цена
Самым явным признаком неверной инвестиции является завышенная цена недвижимости. По решению немецкого федерального Верховного суда (BGH, 2.4.2009, Az.: V ZR 107/08), если стоимость объекта недвижимости превышает 14-кратный размер нетто годовой арендной платы (т.е. рентабельность 7,14 %), то налицо явная несоразмерность произведенных затрат экономическому результату.
Исправление ошибок
Если Вы слишком поздно заметили, что совершили ошибку и приобрели заведомо убыточный объект, без помощи профессионального юриста, который сможет исправить ситуацию, не обойтись. Даже если договор купли-продажи уже заключен, при заведомо неправильных консультациях маклера, с него можно взыскать возмещение денежного ущерба. Если же цена была необоснованно завышена, то договор купли-продажи можно признать недействительным. В таком случае продавец обязан будет вернуть всю сумму по договору. Если консультант и банк работали сообща, то к банку также можно предъявлять претензии о возмещении ущерба.
Напомним вам о нескольких моментах, которые должны Вас насторожить перед приобретением недвижимости в Германии:
- Формальные признаки. Интернет-страница маклера: указан ли адрес компании и городской номер, наличие лицензии и импрессума.
- Поведение. Назойливые звонки, встреча консультанта с вами в кафе, а не в офисе.
- Характер проведения сделки. Отсутствие у консультанта чёткой информации по текущим расходам, настаивание на дистанционном оформлении сделки по доверенности, отсутствие письменного подтверждения финансирования сделки банком, финансирование без оформления договора с банком, посещение объекта не предусматривается вовсе или вас от него отговаривают.
- Финансовые вопросы. Оплата стоимости объекта напрямую маклеру и оформление платного резервирования объекта с маклером, а не с продавцом, как это полагается. 100%-ная гарантия от маклера сдачи объекта в аренду, завышенная цена, оплата комиссионного вознаграждения до нотариальной сделки.
- Роль нотариуса. Ошибочно полагать, что нотариус является гарантом чистоты сделки, так как его непосредственной обязанностью является лишь проверка наличия или отсутствия каких-либо ограничений для её заключения и исполнения. Документацию же к объекту – такую, как, например: техническое описание объекта, договоры аренды, договоры с коммунальными службами и ряд других – нотариус не проверяет по содержанию, а только ссылается на их наличие и прикладывает к договору.
Следующей функцией нотариуса является разъяснительная функция – но только в отношении формально-юридических рисков. Нотариус не является гарантом успешности вашей инвестиции – в этом Вам может помочь только профессиональный консультант.
Вы сомневаетесь в стоимости объекта, который собираетесь приобрести или уже купили? Воспользуйтесь нашей услугой “Экспресс-оценка объекта недвижимости”, обратившись по электронному адресу post@invest-in-germany.ru или по телефону +49 341 60 44 33 11!
