На прошлой неделе был представлен правительству и опубликован отчет Центрального комитета по недвижимости Германии (ZIA) – заключение экспертов о ситуации на рынке недвижимости Германии в 2018 и 2019 году. Мы сделали для вас подборку основных выводов и прогнозов.
1. Падения цен на аренду жилой недвижимости не будет.
В 2018 году средняя стоимость аренды в Германии составила 7,06 € за м². Самая высокая арендная плата в городах большой семерки, возглавляет этот рейтинг Мюнхен. В связи с ростом населения в городах категории А падения цен на аренду жилых объектов ждать не стоит. Поскольку спрос превышает предложение, закон на ограничение арендной платы практически не повлияет на общую ситуацию.
2. Рынок офисной недвижимости ожидает кризис.
Количество безработных уменьшается, и это увеличивает спрос на офисные объекты. В 2018 году офисы стали излюбленным объектом инвестиций среди коммерческой недвижимости: общий инвестиционный капитал увеличился на 18 %. На это повлиял в том числе ряд объемных сделок, заключенных в городах категории А.
Порядка 35-ти немецких городов заявили о нехватке рабочей площади, количество пустующих объектов составляет лишь 3,4 %. Хуже всего дело обстоит в Берлине и Мюнхене. По мнению экспертов, в текущем году спрос будет по-прежнему превышать предложение, также во многих городах возможен отток компаний.
3. Возрастет спрос на складские объекты на окраинах городов.
Логистических объектов не хватает, количество новостроек уменьшилось. Из-за этого в 2018 году впервые за последние пять лет был отмечен спад объема инвестиций в данный тип недвижимости.
Активное развитие онлайн-торговли приведет к тому, что спрос на логистическую недвижимость останется высоким. Как считает ZIA, особым спросом будут пользоваться небольшие объекты недалеко от крупных городов.
4. Отели: строительство идет полным ходом.
В 2018 году число постояльцев отелей выросло, увеличив доход владельцев гостиничной недвижимости на 3,8 %. Это новый рекорд, который доказывает популярность Германии среди туристов и бизнесменов. Объемные сделки пришлись на начало 2018 года, далее было совершено много трансакций размером до 25 млн. евро. По причине нехватки объектов увеличилось количество срочных сделок – они составили 20 % от общего количества сделок. При этом инвесторы чаще всего делали вложения в города категории В и С.
Спрос на номера в отелях растет. Соответственно, строится все больше новых объектов – в одних только городах большой семерки объем девелоперских проектов составил 1,2 млн. м². Однако специалисты предупреждают, что в отдельных случаях проектируемых номеров больше, чем необходимо, – как, например, в Дюссельдорфе. Для предотвращения такого избытка в некоторых городах уже сейчас реализуются планы и концепции, отражающие потребность в отелях.
Из недостатков для инвесторов эксперты отметили растущие цены на строительство и недвижимость, необходимость дополнительных вложений в новые концепции и нехватку квалифицированного персонала. Большие расходы на аренду подразумевают рост цен на номера, что возможно реализовать лишь в отдельных городах. Несмотря на это, ZIA в целом оценивает ситуацию на рынке гостиничной недвижимости Германии как положительную.
5. Рынок попечительской недвижимости продолжит расти.
По статистике, в 2017-м в Германии было 3,14 млн. граждан, нуждающихся в уходе, что составляет 4,1 % от общего количества населения. О большинстве из них заботятся родственники и лишь 23 % проживают в специальных домах престарелых. В том же году во всей Германии насчитывалось 876 900 стационарных мест: таким образом, на 1000 немцев в возрасте от 65-ти и старше приходилось лишь 50 мест. В 2030 году количество таких людей может увеличиться на 675 000 в соответствии с демографической ситуацией. Поэтому не удивляет, что спрос на рынке превышает предложение.
В то же время эксперты ZIA отмечают, что ситуация в разных регионах и землях Германии может отличаться по количеству нуждающихся в уходе, наличию домов престарелых и нормам снабжения. А это значит, что инвесторам следует провести подробный анализ, прежде чем делать вложения в этот вид недвижимости.
- Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости
- Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии
- Статья Ольги Мюллер “Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии” для издания РБК
- Интервью Ольги Мюллер для журнала IMMOBILIEN AKTUELL 2/2018 – “Инвестиции в недвижимость Германии по принципу: Тише едешь – дальше будешь”
