В начале года журналисты немецкого журнала IMMOBILIEN AKTUELL обратились ко мне с вопросом, почему среди российских инвесторов увеличивается спрос на недвижимость в Германии.
Действительно количество инвесторов и суммы вложений активно растут. Сейчас средняя сделка, с которой я работаю, находится в диапазоне от 500 тысяч евро до 25 миллионов евро.
Если 10 лет назад чаще всего недвижимость интересовались те, кто переселился в Германию или планировал это сделать, то сейчас покупка недвижимости – полноценная инвестиция с расчетом на заработок в перспективе 10-15-20 лет.
Почему инвесторы выбирают Германию, хотя рентабельность уже не 20-30%, как было раньше?
Читайте в моем интервью для журнала IMMOBILIEN AKTUELL 2/2018 (интервью переведено и адаптировано для российского читателя):
Российские инвесторы всё чаще рассматривают для приобретения недвижимость в центральной части Германии. Наблюдается рост как в количестве проинвестированных проектов, так и в суммах вложений. Определиться с выбором объекта и решить все юридические и финансовые вопросы инвесторам из стран СНГ помогает компания “Invest in Germany Real Estate GmbH”.
Как меняются времена и приоритеты
В 2007 году Ольга Мюллер, MRICS и руководитель компании Invest in Germany Real Estate GmbH, инициировала проведение опроса в России. В результате выяснилось, что всего 1% респондентов имел интерес к немецкой недвижимости.
“Это были в основном люди с немецкими корнями – поздние переселенцы, которые подбирали жильё для личного пользования”, – говорит Ольга Мюллер. Она хорошо знает ментальность российских инвесторов, так как родилась и выросла в Санкт-Петербурге и уже более 20 лет проживает в Лейпциге.
На данный момент ситуация полностью изменилась. Многие инвесторы из России уже имеют инвестиционные объекты в Германии или активно осваивают этот рынок.
Средние показатели рентабельности того периода в России могли достигать 20-30 процентов, в Германии – 8-10%. На данный момент большинство инвесторов делают акцент на стабильности.
“Сегодня инвесторы имеют хорошее представление о рациональности вложений в немецкую недвижимость. Они ценят стабильность в стране, которая и обеспечивает надёжность их вложений. Ситуация с развитием рынка недвижимости в Германии предсказуема и прозрачна, поэтому нет рисков и опасений за свои инвестиции”, – говорит Ольга Мюллер.
Инвесторы, с которыми работает Ольга Мюллер, являются в основном выходцами из бывших стран СНГ. Знания и опыт в сфере недвижимости позволили Ольге приобрести много постоянных клиентов, большинство из которых обратились по рекомендации.
В современном мире социальные сети также играют важную роль. Потенциальные клиенты часто посещают страницу Ольги Мюллер в Фейсбуке, где она освещает информацию о себе и своей деятельности. Она также размещает актуальные статьи на российском портале зарубежной недвижимости prian.ru.
“Сфера немецкой недвижимости всегда перспективна. Даже при смене её трендов находится актуальная ниша, которая приносит стабильный доход и отличается своей надёжностью.
Например, некоторое время назад большим спросом могли пользоваться многоквартирные дома в Лейпциге или складская недвижимость. Сейчас я больше рекомендую своим клиентам рассматривать жилую сферу в городах среднего значения категории С. Таких как – Йена, Гера, Дессау, Магдебург или Галле.
Торговая недвижимость также интересна для инвестирования”, – говорит Ольга Мюллер.
Одни выбирают объекты недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду, другие – по необходимости частого посещения страны, так как имеют свой бизнес или бизнес-партнёров в Германии.
Наблюдается рост как в количестве проинвестированных проектах, так и в суммах вложений.
Объем инвестиций, которые сопровождает Ольга Мюллер, начинается от 500 тысяч евро и достигает 25 миллионов евро.
“В основном инвесторы располагают не менее 50% собственных средств, иначе немецкие банки даже не предоставят кредитование на данный проект. Исключением может являться только объект с очень хорошим центральным расположением. В этом случае можно увеличить сумму кредитование до 70%”, – делится опытом Ольга Мюллер.
Наличие собственных средств у российского инвестора позволяет Ольге Мюллер обойти конкурентов по скорости принятия решения: пока другие ищут дополнительное финансирование, клиент Ольги уже может приступать к оформлению сделки. Но надо учитывать, что российские инвесторы очень осторожны и доверие является для них очень важной составляющей в совместной работе.
Также довольно часто приходится сталкиваться с мифами о российских инвесторах. Якобы они в обход норм приходят и берут то, что им нужно. На самом деле они проходят стандартные процедуры проверки, как и другие. В соответствии с законом об отмывании денег, предоставляются документы на происхождение средств.
“Чтобы не вызывать у некоторых инвесторов негативных мыслей или опасений при подобных проверках, мы оказываем для них свои юридические услуги. Мы обеспечиваем безопасность при совершении сделки как покупателю так и продавцу” – заверяет Ольга Мюллер.
Помимо тенденции на рост количества и сумм вложений, инвесторы становятся более избирательными и чаще пользуются услугами профессионалов для приобретения недвижимости. Это правильно, так как хорошие объекты не успевают попасть в интернет-каталог. О них известно только сильным игрокам рынка с хорошей репутацией. Кроме того, в Германии столько нюансов с оформлением сделок, неизвестных россиянам, что самостоятельные попытки приобрести объект так ничем и не заканчиваются. Опыт профессионалов помогает избежать ошибок и сократить сроки сделки. Это особенно важно, так как речь идет о вложениях в 1 миллион евро и более.
