Что дает покупка недвижимости в Германии? Долгосрочный пассивный доход, возможность реализовать объект по лучшей цене через несколько лет, надёжную защиту капитала от инфляции — всё это зависит от изначальной инвестиционной цели. Сегодня немецкий рынок недвижимости прошёл проверку коронавирусом и показал себя с лучшей стороны. Ранее высказывались ожидания, что продолжающийся уже несколько лет бум завершится, но уже в третьем квартале 2020 доходные дома и квартиры показали рост минимум на 7,8%. По оценкам большинства экспертов в 2021 году он немного замедлится — вместо 5-6% ожидается подорожание в районе 4%.
Основные факторы увеличения стоимости — демография, нехватка свободной для застройки земли и низкие ставки кредитования. К ним добавляется нестабильность на фоне пандемии других инвестиционных рынков.
В этой статье — актуальные тенденции рынка по стране, что необходимо учитывать инвестору, особенности продажи недвижимости и как происходит процесс передачи прав собственности.
Недвижимость в Западной Германии
Развитая инфраструктура, высокий уровень занятости и покупательской способности —эти главные характеристики обуславливают макрорегиональную специфику рынка недвижимости. В первую очередь это повышенный спрос на покупку, аренду и низкую доходность объектов на уровне 3-5%. Из городов можно однозначно выделить лидеров ликвидности объектов: Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург.
Как альтернативу перегретому рынку мегаполисов опытные инвесторы рассматривают города с населением от 50 до 300 тысяч. Хороший потенциал роста сохраняется в Людвигсхафене, Регенсбурге, Ингольштадте, Ольденбурге, Хайльбронне. В малонаселённых пунктах с населением 20-50 тысяч повышается уровень доходности за счёт изначально сниженной на 10-15% стоимости объектов.
Восточная Германия
Регион подкупает инвесторов бурным развитием экономики и низкими по сравнению с западом страны ценами на недвижимость. Объекты стоят здесь иногда на 60-70% дешевле, предложений намного больше и многие из них — новые или отреставрированные здания, что значительно снижает статью расходов на обслуживание. Доходность — на уровне 4-8%.
На востоке лидирует Лейпциг, за ним идут Дрезден и Потсдам. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. Арендная плата в Лейпциге за 5 лет выросла почти на 24%. Конечно, стоимость аренды ещё долго не сравнится с западной частью страны, но потенциал роста позволит продать объект с прибылью через 7-8 лет. Отдельно имеет смысл рассматривать студенческое жильё — иностранные студенты едут на восток Германии за качественным немецким образованием по разумной цене.
Приобретение недвижимости
Приобрести доходный дом, землю или квартиру здесь может любой платежеспособный иностранец. Что нужно для покупки квартиры в Германии? Приобретение обычно осуществляется на юридическое лицо ГмбХ и необходим документ из Торговой палаты с подтверждением законной деятельности компании. Какие-либо ограничения для покупки недвижимости в Германии гражданином РФ или СНГ отсутствуют.
Приобретение объекта обязательно заверяется нотариально. Нотариус — один из главных участников сделки. В отличие от многих стран, в Германии он не может представлять интересы сторон. Его задача — обеспечить переход объекта от продавца к покупателю. Поэтому нотариуса не интересуют риски договора или состояние собственности. Он отвечает только за юридическую возможность исполнения договора. Хороший нотариус не просто зачитает сторонам договор, но и исправит то, что не позволяет ему быть исполненным.
Для окончательной передачи прав собственности мало только подписанного договора. Нотариус регистрирует право собственности покупателя в поземельной книге и предоставляет выписку из неё новому владельцу.
Процедура покупки недвижимости в Германии
В среднем приобретение объекта недвижимости от начала подготовки документов и до оформления прав на собственность происходит в срок от 2 месяцев до полугода.
Этап 1. Открытие счёта.
Покупка недвижимости в Германии в абсолютном большинстве случаев осуществляется по безналичному расчёту. Можно использовать счёт немецкого или иностранного банка. Препятствий иностранцам для открытия счёта в банке Германии нет, но может потребоваться подтверждение источника денежных средств.
Для регистрации счёта в немецком банке необходимо присутствовать лично или оформить доверенность на официального представителя в Германии. Документ готовится нотариусом в стране проживания покупателя, затем апостилируется и переводится на немецкий. Доверенность доставляется по почте или при помощи курьерской службы.
Этап 2. Проверка документов на объект.
Во-первых, покупателю необходимо ознакомиться с информацией из поземельной книги. Здесь зафиксированы сведения обо всех действующих и прошлых собственниках здания. Можно обратиться за помощью к нотариусу или инвестиционному консультанту. Деньги на расчётный счёт продавца переводятся только после предоставления банком разрешения на удаление каких-либо обременений. Погашение задолженностей возможно осуществить за счёт стоимости покупки, либо банк и будущий владелец дополнительно заключают договор о способах оплаты долга.
Жилищный устав, а также протоколы собраний владельцев, экономический план и расчёт коммунальных услуг — эти документы важны при оформлении покупки. В уставе обозначены доли частной и общественной собственности, собраны правила по выбору управляющего и другие детали. Протоколы собраний расскажут о каких-либо проблемах и принятых решениях по дому.
В экономическом плане и расчёте услуг по пунктам указаны суммы ежемесячных расходов на содержание объекта — можно понять, как оптимизировать затраты. Например, огромное значение имеет грамотно составленный договор аренды, по которому большую часть расходов на обслуживание здания несёт арендатор.
Специалисты IIG Real Estate Group работают со всеми видами недвижимости в Германии и берут на себя полное сопровождение покупки:
- Выгодный подбор объекта
- Составление инвестиционного плана
- Финансовый расчёт
- Юридический, технический, финансовый аудит
- Переговоры с продавцом
- Поиск лучших условий кредитования
- Открытие ГмбХ
- Подготовку всей документации
- Регистрацию собственности
- Управление и развитие объектов
Этап 3.
Покупателю и продавцу не обязательно присутствовать у нотариуса одновременно, можно прийти по очереди. Также возможно заверение бумаг у различных нотариусов и даже в разных городах. Договор будет признан действительным только после его заверения с обеих сторон.
Нотариус вносит предварительную блокирующую запись в поземельную книгу, чтобы ваш объект не был продан кому-то ещё.
Этап 4. Проведение оплаты
Покупатель может выбрать из двух вариантов: перечислить деньги напрямую продавцу или перевести сумму через трастовый счёт нотариуса. Последнее актуально, когда стороны хотят передать недвижимость в кратчайшие сроки. Сумма поступает на счёт нотариуса в течение 2-4 недель.
Этап 5. Регистрация прав нового собственника.
По завершении нотариального заверения договора нотариус отправляет в поземельный суд заявку на предварительную регистрацию прав нового владельца объекта. При поступлении всей суммы с учётом уплаты налогов осуществляется окончательная регистрация владельца. Этот процесс обычно длится несколько недель, поэтому в договоре заранее обозначается срок перехода прав собственности, включая проживание, сдачу объекта в аренду и оплату коммунальных платежей.
Нужно обязательно включить предварительную запись, это специфика и особенность в Германии
