Иностранные инвесторы, включая российских, предпочитают увеличивать размер инвестиции за счет банковского плеча. Для финансирования торговой недвижимости действуют отдельные правила:
1. Не каждый банк берется финансировать торговую недвижимость.
2. Банк предъявляет конкретные требования к объекту:
- продолжительность договора аренды – очень часто банк привязывает срок финансирования к сроку действия договора. Как следствие – выдача кредита возможна на объекты со сроком договора не менее 5 лет.
- ликвидность арендатора – как и собственник, банк хочет быть уверенным, что арендатор не обанкротится. Обычно филиалисты имеют хорошую ликвидность, хотя здесь тоже встречаются исключения. Например, в 2016 году Kaiser (продовольственный филиалист) мог бы обанкротиться, если бы Edeka и Rewe вовремя не выкупили их филиалы.
- срок эксплуатации – если у объекта недвижимости срок эксплуатации заканчивается в предусмотренный для финансирования период , то кредит, скорее всего, не дадут, так как к моменту окончания срока эксплуатации произойдёт обесценивание стоимости объекта недвижимости. Срок эксплуатации на отдельностоящие объекты торговой недвижимости составляет от 30 до 40 лет в зависимости от качества постройки. Также в процессе эксплуатации срок увеличивается за счет проведения работ по ремонту и/или модернизации здания. Для получения кредита формат объекта торговой недвижимости должен быть актуальным и в хорошем техническом состоянии.
- месторасположение и другие факторы – получить кредит на объект, находящийся в жилом районе города, проще, чем на расположенный в малонаселенном регионе. Однако банк учитывает не только это. Например то, что если через городок проходит магистраль, соединяющая два больших города, то покупательский поток гарантирован. Банк особо отмечает индекс покупательной способности населения, расположение относительно центра, демографическую ситуацию, уровень безработицы, конкуренцию.
3. Банк делает собственную оценку недвижимости
При выдаче кредита банк не будет ориентироваться на стоимость покупки. Он сделает свою оценку объекта. И при расчёте условий финансирования будет отталкиваться от полученного собственными экспертами показателя.
4. Банк выдвигает конкретные требования к заемщику
Несмотря на то, что кредиты для иностранных инвесторов стандартно выдаются как nonrecourse финансирование, т.е. предметом залога считается только объект недвижимости, банки выставляют конкретные требования к заемщику. Для банка важно, чтоб заемщик был информационно доступен, т.е. пребывал в Германии и предоставлял оперативную информацию по объекту и заемщику.
5. Банк предъявляет конкретные требования к управляющей компании
Для банка также критично, насколько профессионально управляется объект недвижимости. Поэтому банк проявляет интерес к качеству договора с управляющей компанией, наличию страховки у управляющей компании и уровню профессионализма управляющей компании.
6. Банк проверяет чистоту происхождения денежных средств
Закон о запрете отмывания денежных средств обязывает как маклеров, так и банкиров проверять источник происхождения капитала. Для этого в банк предоставляется информация о деловой активности инвестора, налоговые декларации, справки НДФЛ и, при необходимости, другие документы.
7. Иностранные инвесторы менее надежны в глазах банкира
Да, увы, это так, и это никак не связано с санкциями. Условия для иностранных инвесторов будут чуть жёстче, поскольку такое финансирование для банка более рискованное, ведь заемщик может бесследно исчезнуть. Обычно этот риск отражается в дополнительных 0,1% – 0,25% надбавки к ставке финансирования.
Условия финансирования
Условия финансирования варьируются от банка к банку. Но есть одна закономерность: чем дороже и ликвиднее объект, тем лучше условия.
Из примера этого месяца (январь 2017):
Объект финансирования: Центр специализированных магазинов
Размер финансирования: 4.550.000 евро – это 70% от банковской оценки стоимости объекта и 63% от рыночной стоимости объекта
Срок финансирования: 5 лет
Ставка финансирования: 1,45% номинальная, фиксированная
Процент погашения тела кредита: 5%
Досрочное погашение кредита: не предусмотрено
Привлечение банковского кредита даёт ряд дополнительных преимуществ для вашей инвестиции:
- правильный расчет условий финансирования создаёт эффект leverage, и тем самым, увеличивает доходность на собственный капитал
- увеличивает объем инвестиции в Германии
- помогает снизить налогооблагаемую базу
- инвестор получает в лице банка нового партнера, гарантирующего дополнительные условия надежности инвестиции
Таблица актуальных кредитных ставок
В этой таблице отражены минимальные процентные ставки, которые берёт банк за основу. Каждый риск или неудобное для банка условие по договору отражается на увеличении процентной ставки.
