Германию называют «страной банков». Действительно, банковская система четвёртой экономики в мире представлена самыми различными типами финансовых институтов. Рассказываем, как она устроена и как получить кредит на приобретение и развитие недвижимости в немецком банке.
Bundesbank
Во главе всей системы банков располагается Bundesbank или Государственный банк Германии. Одна из основных задач бундесбанка — обеспечение политики по сохранению ценовой стабильности в Евросоюзе.
Общественно-правовые банки
Занимаются обслуживанием в границах одной федеральной земли и имеют большую филиальную сеть. Их основные клиенты — правительства земель и крупный бизнес на подведомственных территориях. В отличие от коммерческих банков, они не ставят себе цель максимизации прибыли. Именно эти банки обеспечивают присутствие государства в экономике страны и способствуют развитию регионов благодаря льготным условиям кредитования регионального производства.
Сберегательные кассы
Общественно-правовые банки являются головными компаниями для Sparkassen или сберегательные касс, занимающихся кредитованием и частных компаний. Это одна из самых многочисленно представленных финансовых групп во всей банковской системе Германии.
Банки развития
Большое значение для экономики Германии имеет финансовая группа развития KfW. Это ключевой партнёр правительства страны и ведущих производственных концернов. Миссия входящих в группу банков — всесторонне обеспечивать экономический рост, социальные программы и защиту экологии не только внутри страны, но и в мире. В составе группы несколько крупных профильных отраслевых банков.
Коммерческие универсальные банки
Коммерческие банки в Германии позволяют клиентам совершать самые различные операции — от базового обслуживания до использования специализированных финансовых инструментов. Главная роль в сегменте частных универсальных банков отведена четырём финансовым корпорациям, осуществляющим международную деятельность: Deutsche Bank, Postbank Commerzbank и итальянский Unicredit Bank.
К частным банкам относятся также ипотечные банки, онлайн-банки и строительные сберегательные кассы.
Коммерческие банки, немецкие или иностранные, занимаются управлением капиталом, приёмом вкладов, кредитованием, приобретением и продажей активов, объектов недвижимости, консалтингом.
Кооперативные банки
Первые кооперативные банки в Германии образовались ещё в середине 19 века как организации по финансовой взаимовыручке ремесленников и купцов. Сейчас они ведут свою деятельность в формате зарегистрированного акционерного общества. Клиенты таких банков одновременно являются участниками кооперативов с правом голоса. Основная задача кооперативных банков — стабильность в предоставлении услуг без упора на максимизацию прибыли.
Специальные банки
В отличие от универсальных, предоставляют только специализированные услуги — например, выдают целевые кредиты под конкретные типы приобретений или обслуживают депозиты.
Строительные сберкассы
В банках этого типа денежная масса копится в течение долгого времени. Большой объём капитала позволяет им предлагать своим клиентам выгодные кредиты для строительства. Деятельность строительных сберкасс регламентируется законом, по которому вклады могут размещаться только в активы недвижимости.
Микрофинансовые организации
Выдают целевые краткосрочные потребительские кредиты под конкретные покупки для дома, офиса, а также автокредиты. Эти банки не работают с государственными заказчиками.
Крупные ипотечные организации
Как следует из названия, банки специализируются на работе с крупным капиталом и финансировании больших объектов недвижимости. Их долговые обязательства обеспечиваются залогом объектов или напрямую государством.
Банки немецкие и международные — как получить в них кредит
Говоря о кредитовании иностранцев, мы подразумеваем получение большого кредита на инвестицию в недвижимое имущество. Для этого иностранцу необходимо иметь постоянный доход в стране. Например, доход от сдачи объекта в аренду. Вот небольшой список банков Германии, которые предоставляют ипотеку иностранцам без вида на жительство в ФРГ: Deutsche Bank AG, Commerzbank AG, Volksbank eG, а также почти все ипотечные банки.
Основным критерием в подобных случаях являются характеристики приобретаемого объекта. Это значит, что банками финансируются только приносящие доход объекты. При этом размер коммерческой площади в объекте не должен превышать 30%. Чисто коммерческие объекты финансируют специальные банки.
Почему иностранцу сложнее взять кредит в Германии?
Банки заключают сделки на долгосрочную перспективу и предпочитают, когда их клиенты остаются в ФРГ в течение многих лет. Это увеличивает вероятность постоянного дохода для возврата занимаемой суммы с процентами
Граждане стран, не входящих в ЕС и без права на постоянное проживание считаются менее надежными, поскольку присутствие в стране зависит от визы. Поэтому наличие представителя в Германии облегчит шансы на получение кредита.
Комплексная идентификация личности и проверка происхождения денежных средств — мероприятия, требующие больших временных затрат от сотрудников, которые несут за это личную ответственность.
Оценка объекта банком
Отличительной чертой финансирования недвижимости в Германии является привязка к стоимости объекта по оценке банка, а не к рыночной стоимости, как это часто бывает в других европейских странах. Основным параметром оценки является степень ликвидности в долгосрочной перспективе, поэтому учитывается и рыночная стоимость объекта в момент приобретения, и возможные изменения цены на рынке в будущем. Таким же методом пользуются ипотечные банки Испании и Польши.
В ходе рассмотрения заявки банк проводит анализ структуры доходов объекта и производит расчёт суммы для регулярного погашения.
Как упростить получение кредита и обеспечить лучшее финансирование
Для этого необходим надёжный представитель в стране, имеющий гражданство страны и безупречно зарекомендовавший себя в работе с банками. Более 20 лет IIG Real Estate Group помогает инвесторам в обеспечении кредитованием и получении выгодных условий со стороны немецких банков. На итоговое решение банка влияет и перспектива нашего управления объектами, которое нам доверяют абсолютно все клиенты. Список банков Германии очень обширен — мы досконально знаем их специфику и возможности для финансирования каждого типа объектов.
