Налоговые ставки
Казалось бы, в Германии налог на приобретение недвижимости и земельной собственности составляет 3,5 % от стоимости объекта. Всё должно быть предельно просто. Так оно и было до 2007 года, пока Берлин первым не повысил налоговые ставки. Федеральные органы наделены полномочиями изменять этот налог, и чаще всего они это делают не в интересах покупателя. Так, например, в Шлезвиг-Гольштейне налог на недвижимость с 1 января 2014 года был поднят до 6,5%, а в Берлине – до 6%. В Баден-Вюртемберге, Бранденбурге, Рейнланд-Пфальце, Северной Рейн-Вестфалии, Мекленбург-Передней Померании (с 01.07.2012), в Саксонии-Анхальт, Тюрингии и Гессене (с 01.01.2013), Нижней Саксонии, Бремене (с 01.01.2014) этот налог на имущество составляет уже 5,0 %. В Гамбурге – 4,5 %, в земле Саар – 5,5%. Самые низкие налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии остаются на сегодня в Баварии и Саксонии – 3,5%.
Налог на приобретение недвижимости
В 2010 году в Германии эти выплаты составили 1% от общего государственного дохода: налогоплательщиками было уплачено 5,29 миллиардов евро. Это простой и эффективный способ пополнять земельный бюджет.
В каких же случаях законодательная система Германии предусматривает уплату налога на приобретение недвижимости? Он взимается при покупке, обмене или получении в наследство недвижимости или земельной собственности. Запись о собственнике заносится в поземельную книгу только после того, как деньги поступят в налоговую кассу.
| Налог на приобретение недвижимости | |
| Баден-Вюртемберг | 5% |
| Бавария | 3,5% |
| Берлин | 6% |
| Бранденбург | 6,5% |
| Бремен | 5% |
| Гамбург | 4,5% |
| Гессен | 6% |
| Мекленбург-Передняя Померания | 5% |
| Нижняя Саксония | 5% |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5% |
| Рейнланд-Пфальц | 5% |
| Саар | 6,5% |
| Саксония | 3,5% |
| Саксония-Анхальт | 5% |
| Шлезвиг-Гольштейн | 6,5% |
| Тюрингия | 6,5% |
Исключения из правил
Клиенты часто интересуются, можно ли обойти оплату налога на приобретение недвижимости. Эти выплаты – необходимое условие для того, чтобы стать собственником имущества. Правда, есть ряд исключений, когда налоги на недвижимость платить не надо. Например, от уплаты освобождаются:
- физические лица при покупке объекта супругой или супругом;
- при передаче после развода бывшему супругу или супруге;
- при делении имущества наследниками в рамках процедуры наследства;
- по договору дарения и при стоимости объекта до 2.500 евро.
Для юридических лиц есть также ряд исключений, о которых наши консультанты расскажут Вам в рамках индивидуальной консультации.
Возврат налога на недвижимость
Если же сделка по той или иной причине аннулируется, а налог на приобретение недвижимости уже был оплачен, то выплаченная сумма Вам возвращается. Условием для этого является подача соответствующего заявления в налоговую службу и соблюдение необходимых сроков.
Оптимизация налоговых выплат
Если Вы выбрали какой-то объект в федеральной земле с высокой ставкой, то посмотрите, нет ли аналогичного объекта в другой земле, где налог не такой высокий. Многие доходные объекты ненамного отличаются друг от друга по своим характеристикам, и иногда, действительно, было бы выгодно купить недвижимость в другой федеральной земле Германии.
Иной способ применяется к жилому фонду. Если Вы покупаете меблированную квартиру или дом, то рекомендуется стоимость мебели не вносить в основной договор купли-продажи, а составить отдельный договор, чтобы не завышать искусственно стоимость покупки. Такие способы, как занижение суммы сделки в договоре с целью сэкономить на налогообложении, являются нелегальными, и мы Вам настоятельно рекомендуем не делать этого. Так, например, если договор придется аннулировать из-за выявления скрытых недостатков или по какой-то другой причине, то деньги в полном объеме Вы уже вернуть не сможете.
Если же Вы решились на такой шаг, то помните, что Германия – это страна с отлаженной системой налогообложения и все “левые” варианты ей давным-давно известны. Если у налоговой службы возникнут подозрения по стоимости объекта, Вам придется доказать, на каком основании этот объект был продан дешевле. Если же Вы не сможете убедить инспектора, то налог придется платить сполна, да еще и оплатить экспертную оценку стоимости объекта. Поэтому такая экономия может обойтись Вам намного дороже.
Налог на аукционные объекты
Мало кто знает, что при приобретении жилья или земли на аукционе в рамках судебных торгов, налоговые выплаты делаются, не исходя от размера аукционной стоимости, а исходя от оценочной стоимости объекта. Т.е. получается: не важно, по какой цене Вы купите объект на аукционе, налог останется неизменным.
