Как получить кредит в немецком банке


Как получить кредит в немецком банке или Особенности финансирования покупки недвижимости в банках Германии

Фактор успеха

Выбор способа финансирования является часто решающим для успеха инвестиции. Из-за размера финансовых вложений особенно хорошо это заметно на примере инвестиций в недвижимость. Банки Германии предоставляют одни из самых выгодных условий по кредитам в Европе, являясь одновременно одними из самых стабильных и надёжных банков в мире. А Германия, оставаясь финансовым столпом Европы, сохраняет за собой репутацию надёжного партнёра при любом развитии кризиса в Еврозоне.

Финансирование недвижимости в Германии

Традиционно кредиты в банках Германии предоставляются на финансирование операций с недвижимостью. Например, в 1999 – 2008 годах доля таких кредитов колебалась между 55 и 58%. (Статистика: средняя ставка ипотечного кредита в Германии за последние годы составила около 2,2 %).

Финансирование

Финансирование недвижимости, в частности, подразумевает под собой привлечение капитала для приобретения, строительства, ремонта, перестройки или других действий в отношении недвижимости. В более узком смысле под финансированием понимается привлечение средств банков или других кредитных институтов в качестве дополнения к собственному капиталу.

Типы финансирования

Кредитное финансирование недвижимости в Германии является по структуре погашения аннуитетным и подразделяется на финансирование с фиксированной и с плавающей ставкой. Кроме того, по виду кредитора различают: кредитование банком, строительное сбережение и кредитование с участием накопительного страхования. При ипотечных кредитах применяется аннуитетное погашение, иногда в комбинации со строительным сбережением.

Кредитные ставки

Наряду с размером кредитной ставки важную роль играет срок финансирования. Процентные ставки по долгосрочным кредитам в Германии заметно ниже, чем по краткосрочным. Ещё одним положительным моментом является тот факт, что при долгосрочном финансировании все выплаты чаще всего фиксированы, что позволяет точнее планировать остальные расходы. Отрицательным фактором при долгосрочном финансировании является отсутствие гибкости в решении финансовых вопросов на протяжении длительного периода времени. А за досрочное погашение кредита в Германии предусмотрены финансовые санкции для возмещения банку за неполученные им проценты. К тому же длительные сроки погашения предполагают процентную надбавку в качестве премии за принимаемый банками риск изменения процентной ставки на рынке. Но, несмотря на это, именно долгосрочное финансирование пользуется в Германии наибольшей популярностью. Ведь именно низкие ставки банков Германии позволяют осуществлять тот сценарий, при котором немецкие арендаторы фактически выплачивают кредит за собственника и приносят ему прибыль.

Оценка объекта банком

Ещё одной отличительной чертой финансирования недвижимости в Германии является привязка к стоимости объекта по оценке банка, а не к рыночной стоимости объекта, как это часто бывает в других европейских странах. Основным параметром, по которому банк оценивает объект, является высота его ликвидности в долгосрочной перспективе. Поэтому при оценке стоимости объекта банком учитывается его рыночная стоимость в момент приобретения, а также возможные колебания его стоимости на рынке в будущем. Таким же методом пользуются банки Испании и Польши.

Условия финансирования

Чтобы получить кредит в немецком банке иностранцу нужно иметь постоянный доход в стране, таким доходом, например, является доход от сдачи объекта в аренду. Приведем лишь небольшой список банков Германии, которые предоставляют кредиты иностранцам, не проживающим в стране: Deutsche Bank AG, Commerzbank AG и Volksbank eG, а также почти все ипотечные банки Германии. Основным критерием в подобных случаях являются характеристики приобретаемого объекта. Это значит, что этими банками финансируются только объекты, приносящие доход. При этом размер коммерческой площади в объекте не должен превышать 30%. Коммерческие объекты финансируют банки, которые на этом специализируются.

К российским клиентам немецкие банки предъявляют следующие требования:

  1. легальное происхождение инвестируемого капитала
  2. инвестиционная стратегия, внушающая доверие
  3. платежеспособность клиента (проверяется на основании справки о доходах и налоговой декларации)
  4. минимум 40% от общих инвестиций – собственный капитал клиента
  5. положительная оценка местоположения и состояния объекта
  6. размер и стабильность доходов от сдачи в аренду объекта
  7. управление недвижимостью должно осуществляться немецкой управляющей компанией
  8. банк-кредитор ведёт кредитные счета и счета по сбору арендной платы