Инвестиции в дома для престарелых для многих инвесторов – сфера неоднозначная. Ее предпочитают обходить стороной, а инвестировать в торговую или жилую недвижимость. Почему же это происходит?
В большинстве случаев у инвесторов нет достаточных знаний в этой области – как функционирует данная сфера, какие типы домов престарелых есть в Германии, каким образом они используются и чем они отличаются.
Дома для престарелых вызывают у инвесторов негативные ассоциации с богадельнями, где мучают стариков и доводят до быстрого конца в нечеловеческих условиях. Неудивительно, что инвесторы с такими учреждениями не хотят иметь ничего общего. Сразу скажем, что это лишь созданное стереотипами заблуждение.
Как же на самом деле обстоят дела в сфере домов престарелых в Германии?
Какой интерес может в действительности представлять для потенциального инвестора?
Средняя ожидаемая продолжительность жизни в Германии составляет 80 лет.
Комфортные условия, хорошая медицина и качественное питание продлевают жизнь местного населения год от года. При этом всем известно, что рождаемость в Германии снижается и доля пожилого населения в обществе растет. Этот факт автоматически будет влиять на рынок недвижимости. С каждым годом будет расти спрос на здания специального назначения – домов престарелых, где живут пожилые люди, нуждающиеся в уходе.
Только в домах престарелых к 2030 году требуется создать 440 000 дополнительных мест. Запланированный оборот инвестиций в эту сферу составляет около 50 миллиардов евро. Также уже действует государственная программа по предоставлению льготного финансирования на реконструкцию уже имеющегося жилого фонда под нужды данной возрастной группы.
Дома престарелых в Германии выглядят совершенно по-разному в зависимости от назначения. Это может быть ухоженное здание старинной виллы в тихом загородном местечке или современное здание в центральном районе крупного города. Некоторые пожилые люди стремятся достойно встретить старость в полном умиротворении, гуляя по дорожкам вдоль озера и наблюдая за птичками в саду. Но есть и такие, которые хотят ощущать динамичное движение города и оставаться участниками городской жизни.
Вот несколько видов домов для проживания пожилых людей:
- Дома без ухода, но во всём доме живут только пенсионеры. Этот вид проживания помогает поддерживать социальные контакты общей возрастной группы и соблюдение комфортного уровня тишины в доме. В таких домах обычно сделаны безбарьерные проходы и более широкие проёмы дверей для прохода инвалидных кресел
- Дома с предоставлением помощи в быту и медицинском обслуживанием по вызову и обеспечением привозного питания по часам. Здесь осуществляется удалённый вид патронажного обслуживания.
- Дома, с пребыванием неполного дня – амбулаторным обслуживанием. Пожилых людей привозят сюда утром и забирают вечером домой. В течение этого времени здесь дежурит врач и пожилым людям обеспечивается возможность коммуникации и досуга
- Дома, где постоянно дежурит медицинский персонал и есть общественные помещения (столовая, общая комната отдыха, парикмахерская, банкомат и т.д.)
- Дома, где оказывают круглосуточный уход за людьми с ограниченными физическим возможностями или лежачими пожилыми людьми. Это специально оборудованные комнаты и наличие большего количества медицинского персонала.
Правовая информация инвестору:
При покупке одного или нескольких апартаментов в доме престарелых, сделка не будет отличаться от приобретения жилой недвижимости и может быть совершена частным лицом на общих основаниях. Если же планируется приобретать здание целевого назначения, то рекомендуется открытие юридического лица. И в этом случае процедура оформления собственности требует дополнительного времени и сопровождения бизнеса в Германии.
Преимущества инвестиции в дома престарелых Германии:
- Гарантированный демографией спрос в последующие годы.
- Невысокая составляющая расходов по содержанию данной недвижимости и минимальные затраты времени на управление, большую часть которых берёт на себя оператор.
- Риск потери арендатора практически исключён, так как профессиональные операторы вкладывают значительные средства в подходящее помещение и не заинтересованы в смене места дислокации.
- Долгосрочность договора аренды. В среднем он составляет 20-25 лет с возможностью его пролонгации.
- Высокие сроки эксплуатации зданий, построенных под дома престарелых по современным стандартам Германии.
- Ликвидность вложенных средств составляет в среднем 5%, а на этапе проектирования позволяет достигнуть рентабельности 7%.
- Возможность изменить функциональное использование здания с минимальными затратами. Например, превратить такой дом в отель или студенческое общежитие.
При выборе дома престарелых нужно учитывать следующие основные факторы:
- Здание должно соответствовать всем требованиям государственных органов, выдающих разрешения и проверяющих данный вид деятельности.
- Технические особенности и энергоэффективность здания, расположение и прилегающая территория.
- Надежность оператора, с которым будет заключен долгосрочный договор.
- Анализ демографического развития и конкурентности в данном регионе.
- Возможность изменить назначение использования при необходимости.
Рекомендация компании IIG – Invest in Germany:
Учитывая особую специфику сферы домов престарелых в Германии, рекомендуем инвесторам обращаться к профессионалам для подбора объекта и сопровождения сделки. Чтобы инвестиция оправдала ожидания, необходимо соблюсти все требования в соответствии с законами страны и учесть технические особенности здания. Для этого компании необходимо иметь сочетание многолетнего опыта работы в сфере недвижимости, знание технических и юридических особенностей данной сферы и местного рынка.
