Рост цен
По наблюдениям независимых экспертов цены на недвижимость в Германии неуклонно растут вверх. Компания по исследованию рынка BulwienGesa AG за прошедший год установила, что в 125 городах Германиицены на квартиры выросли на 3,8 % и на дома 2 %. Также немецкий «Банк залогового свидетельства» фиксирует рост цен на недвижимость в 2010 году: 3 квартал 2010 – цены на квартиры выросли на 1,4 % по сравнению с тем же периодом 2009 года и на 0,7 % стали выше, чем во 2 квартале. Эти показатели относятся к приобретению недвижимости, а не к аренде в Германии.
Признаки стабильности
Конечно, говорить о невероятном росте цен на недвижимость в Германии не приходится, но это и хорошо – иначе Германию нельзя было бы назвать надежной страной для инвестиций. Ведь завышенные цены на недвижимость и их быстрый рост по ряду причин спровоцированы только повышенным спросом на тот или иной объект, а не увеличением реальной стоимости объекта. А спрос обычно зависит от многих факторов, чаще всего – временных, как, например, дотации на строительство, низкие ставки в банке, нехватка жилья в конкретном регионе. Исчезновение одного из них непосредственно влияет на снижение стоимости. Поэтому, анализируя рост цен на недвижимость, нужно всегда обращать внимание на факторы, влияющие на этот рост.
Влияние арендной ставки
А что же влияет на рост цен доходной недвижимости? Ответ прост – зависимость от уровня цен аренды в Германии. При росте цен на аренду растет доходность объекта недвижимости, а фактор окупаемости и рентабельность остаются прежними, соответственно, стоимость самого объекта растет. Аренда в Германии – это один из основополагающих факторов при анализе объекта. Например, есть объекты, где арендная ставка не поднималась на протяжении последних 10 лет. Значит, у объекта есть потенциал, арендную ставку можно увеличить и тем самым повысить рентабельность Вашей инвестиции.
Рост арендных ставок
В цифрах картина выглядит следующим образом. Увеличение стоимости аренды в Германии зависит в основном от количества населения в городе. В небольших городах Германии аренда выросла, например, в 2010 году только на 2,4 %. В крупных городах установлен более высокий скачок цен на аренду недвижимости: в Берлине – на 14%, в Дюссельдорфе – 13 %, в Кёльне и Боне около 12 %, в Гамбурге, Франкфурт на Майне и Мюнхене на 7%. Институт развития рынка Empirica установил, что арендаторы квартир в 2011 году в среднем по Германии при смене жилья платят аренду на 5 % больше, чем за предыдущий год.
Заключительные выводы
Инвестируя в крупные города Германии, вы не можете рассчитывать на высокую рентабельность, но, соответственно, благодаря росту цен на аренду, Вы выигрываете на капитализации. И наоборот, в городах с небольшим населением, вы имеете высокую рентабельность, но незначительный уровень капитализации. Ну, а в городах со средним уровнем населения, таких как Лейпциг, Дрезден или Магдебург, Вы получаете и то и другое в равной степени. На сколько индивидуальные показатели аренды в Германии соответствуют рыночной стоимости, можно выяснить у муниципалитета города или у своего маклера. Статистика цен на недвижимость при покупке также ведется в каждом городе, но эта информация будет уже платной
Независимую оценку недвижимости в Германии можно заказать у наших экспертов.
