- Прошлый год оказался достаточно успешным для немецкого рынка недвижимости. В связи с напряженной экономической ситуацией во многих странах стабильная Германия останется и в 2019 году привлекательной страной для местных и иностранных инвесторов, поэтому высокий спрос на немецкую недвижимость сохранится. Представляем обзор рынка недвижимости Германии и мнение о том, в какие типы недвижимости стоит инвестировать в 2019 году.
Недвижимость в Германии: прогнозы
Спрос превышает предложение
Мы находимся в конфликте: с одной стороны, спрос на немецком рынке недвижимости превышает предложение, с другой – цены находятся на пике. Найти покупателя, который заплатит завышенную цену, непросто. Возрастет и время поиска объекта. На это инвесторам может потребоваться около года. Но не стоит забывать о том, что цены на недвижимость цикличны, поэтому у меня есть основания полагать, что они в ближайшие год-два они начнут снижаться.
Торговая недвижимость
Не исключаю, что 2019 году вполне возможно незначительное снижение арендной платы для площадей коммерческого назначения (розничная торговля) в центрах крупных немецких городов. Это связано с тем, что интернет-торговля заняла определенную нишу и тот ассортимент товаров, который присутствует в центрах крупных городов, напрямую конкурирует с онлайн-магазинами. Если раньше было проще поехать за покупками в центр, сейчас проще заказать в интернете – не нужно искать парковку, стоять в очереди. Поэтому обороты торговли магазинов в центре городов могут падать, что повлияет на платежеспособность арендаторов.
Складская недвижимость
Онлайн-торговля оказывает положительное влияние на рынок логистики. Во многих городах мало складских помещений. Такие концепции, как доставка в тот же день, говорят для меня о том, что спросом будут пользоваться небольшие логистические зоны в центре населенных пунктов. Думаю, что востребованы будут складские помещения небольших размеров под 200 м² – например, среди стартапов, которым не нужны большие площади, поскольку они продают свои товары в интернете.
Офисная недвижимость
По данным немецких исследовательских институтов, в 2019 году на рынок офисной недвижимости должно выйти 2 млн м² площади. В 2020 году новые поступления повысятся до 1,7 млн благодаря новостройкам в Берлине. Несмотря на то, что на рынке офисной недвижимости планируется пополнение, скорее всего, все равно будет ощущаться нехватка объектов. В связи с этим я прогнозирую рост арендной платы для офисных объектов.
Жилая недвижимость
Несмотря на то, что цены на недвижимость в Германии достигли своего пика, стоимость квартир и домов в немецких городах все еще ниже, чем в некоторых европейских мегаполисах такого же размера. К примеру, в среднем цена за городской кондоминиум в Лондоне, Цюрихе, Женеве или Париже выше, чем в Мюнхене, городе с самыми высокими в Германии ценами за квадратный метр (9700 € за м² площади в квартире). В семи крупных городах Германии с населением около 500 тысяч по-прежнему спрос превышает предложение, однако в Берлине и Гамбурге в прошлом году на рынок в четыре и два раза больше жилых единиц – 16 и 8 тысяч. Много новых объектов строится и во Франкфурте и Мюнхене – виной нехватке жилых объектов сильный прирост населения. Немецкая молодежь все чаще переезжает в крупные города, что также влияет на соотношение спроса и предложения. Стабильными останутся лишь цены на доходные объекты в деревнях и пригородах.
Текущий год хорошо подойдет для того, чтобы инвестировать в модернизацию недвижимости. В Германии много объектов, которые были построены в 60-70-е годы, хотя даже объекты 80-90-х гг. уже можно модернизировать, потому что они уже не подходят под те стандарты, которые хотят видеть арендаторы.
Коворкинги как тип недвижимости
Согласно Statista.com, в 2018 году в США насчитывалось 4529 коворкингов, в Германии – около 540. В Германии они пока менее популярны по ряду причин. Это связано и с немецким менталитетом, и с нормами по созданию рабочего места и архивированию рабочих документов.
Кого можно назвать целевой аудиторией этого типа недвижимости? Коворкинги пользуются популярностью среди стартапов, которые ценят их гибкость и возможность максимально эффективно использовать рабочую площадь. Площадь арендуется только в случае необходимости – к примеру, если нужна комната переговоров на час. Такую популярность, как в Америке, коворкинги в Германии не приобретут, но они однозначно займут свою нишу. По моим подсчетам, населенные пункты категории А и В могут успешно реализовать коворкинги, общая площадь которых в конкретном городе составит минимум 10 тыс. м².
Инвестиции в немецкую недвижимость
Компромисс неизбежен
Инвесторы чаще всего ищут объекты в нормальном техническом состоянии, с относительно хорошим местоположением и хорошей рентабельностью. Десять лет назад хорошая рентабельность составляла 10 %, сейчас – 5 %. Поскольку в данный момент на рынке нет объектов, соответствующих этим критериям, инвесторам придется закрыть глаза на некоторые недостатки: например, искать недвижимость в городах категории C, D, сделать ревитализацию или санирование объекта либо смириться с низкой рентабельностью. Ситуация на рынке такова, что найти объект с хорошим местоположением и в хорошем состоянии даже с 3 % рентабельности нелегко. А если финансировать объект с рентабельностью в 2,5 %, то велика вероятность уйти в минус.
Во что вкладывать начинающим и опытным инвесторам?
Начинающим инвесторам стоит найти надежный и долгосрочный вариант. Это может быть жилая недвижимость или апартаменты в домах престарелых. Такая инвестиция дает хорошую рентабельность – 4,5–5 % даже в местоположении категории С или D. Как правило, эти объекты в хорошем техническом состоянии и требуют минимальных затрат по управлению, потому что у них обычно есть оператор.
Опытным инвесторам я бы посоветовала инвестировать в строительство либо покупать участки, получить на них разрешение на строительство и продать. Выгодной будет и инвестиция в доступное жилье (эконом-класс), которое смогут оплачивать семьи с невысоким уровнем доходов.
Ольга Мюллер MRICS
Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH, дипломированный юрист-экономист, Член Королевской Академии RICS профессионалов недвижимости, доцент Европейской Академии Оценщиков недвижимости eSA, независимый оценщик недвижимости в Европе PersCert TÜV и DIN EN ISO/IES 17024.
ПОПУЛЯРНЫЕ ФАКТЫ
