Объекты немецкой торговой недвижимости составляют значимую часть портфелей клиентов IIG Real Estate Group. По традиции, оглядываемся на прошедший год и обозначаем главные тенденции в сегменте.
В первой половине 2021 года в Германии было продано значительно меньше объектов торговли, чем в тот же период 2020. Денежный оборот сократился вдвое. Тенденция: рост цен на продовольственные магазины и рынки.
Дорогой и лакомый актив
Действительно, цены в этом сегменте выросли кратно, а пиковая доходность снизилась с 5,2 до 3,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Новый супермаркет, сданный в долгосрочную аренду, стал в среднем дороже более чем на шесть годовых ставок аренды.
Возобновление роста спроса на эти объекты — результат развития событий в периоды локдауна. Мы прогнозировали это в нашей статье для РБК ещё в 2020. Продовольственные магазины были открыты в течение всего времени, и отрасль получила очень хорошие продажи. Это означает, что даже в будущем, в случае новых локдаунов, продуктовые магазины останутся сравнительно безопасной инвестицией со стабильным денежным потоком.
Рост цен — также результат выхода на рынок новых инвесторов, которых в условиях отрицательных процентных ставок устраивает и сниженная доходность. Сейчас торговые объекты предлагаются по цене в 24, 25 и даже 26 раз выше годовой арендной платы даже в районах со слабо развитой инфраструктурой.
Аналитика по всему сегменту
По различным оценкам объем сделок с торговой недвижимостью в первой половине 2021 года составил от 2,7 до 3,5 млрд евро. Сравните тем же периодом 2020 года и показателем около 6,5 млрд евро. На розничную торговлю пришлось в среднем 12% от общего денежного оборота на рынке коммерческой недвижимости. Сегмент торговли обошла даже логистика — 19%, а офисные объекты вообще далеко впереди с 48% коммерческого рынка.
Самое слабое первое полугодие с 2009 связано также с отсутствием крупных портфельных сделок. Крупнейшей сделкой в этот период стала частичная покупка офисно-торгового здания Gloria Berlin холдингом RFR (200 млн евро). Сравнимый масштаб — продажа RFR семи магазинов Karstadt компании Apollo. Стоит упомянуть и приобретение австрийской Hallmann Group бывшего Mutschler Center в Ной-Ульме (120 миллионов евро).
Аренда стала короче
Ещё одна тенденция: период обязательного действия договоров аренды становится короче. Это происходит за счет сокращения сроков или включения условий о выходе из договора. Ритейлеры пытаются включить аварийный тормоз и позволить арендодателям разделить предпринимательский риск магазина, а оговорки о пандемии являются нормой. В правилах обычно оговаривается, что в случае возобновления локдауна арендная плата снижается вдвое, то есть риск разделяется.
Чего ожидать в 2022?
На самом деле всё не так уж и мрачно. После довольно сдержанной первой половины 2021 года инвестиционный рынок торговой недвижимости вновь активизировался в третьем квартале и показал лучшие данные за квартал с самого начала пандемии. Более половины инвестиционного оборота в классе торговых активов пришлось на специализированную недвижимость.
В период с конца июня по конец сентября из рук в руки перешли объекты торговой недвижимости на сумму, которая по максимальным оценкам достигает 3,6 млрд евро.
Этот квартальный скачок не был неожиданным: на три большие сделки в совокупности пришлось 1,7 млрд евро и всё это — без участия иностранного капитала. Самым крупным активом стала пакетная продажа 34 объектов от SCP Group компании x+bricks.
В целом, сделки с участием специализированных магазинов и ритейл-парков составили около 62% от общего объема в сегменте. На другой стороне находятся такие объекты торговой недвижимости, как торговые центры и магазины. Они встречали интерес со стороны не склонных к риску инвесторов только на особых условиях.
Как выгодно инвестировать в торговые объекты?
Коммерческая и торговая недвижимость Германии — по-прежнему один из самых стабильных и рентабельных активов. Развитие в этом сегменте подходит скорее продвинутым инвесторам. Здесь намного больше взаимосвязанных факторов, в отличие от, например, жилых объектов. Будем рады помочь вам разобраться в этом меняющемся рынке и представить предложения, максимально отвечающие вашим целям.
