Инвестиции — всегда риск. Даже когда речь идёт о рынке недвижимости в одной из самых стабильных экономик мира. Германия сейчас столкнулась с коллизией, которая будет иметь долгоиграющие последствия и для иностранных инвесторов.
Что случилось
24 января Федеральное министерство экономики и защиты климата (BMWi) неожиданно объявило о приостановке на неопределённый срок сразу нескольких программ субсидий для строительства энергоэффективного жилья. Решение вступило в силу день в день, вызвав негодование в немецком обществе.
Отмена напрямую затронет порядка 50 000 строительных проектов в стране, которые рассчитывали на субсидии и финансирование на отрезке с ноября до мая. Глава независимого научно-исследовательского института по экономическим и социальным наукам Харальд Саймонс отметил, что девелоперам теперь придётся заморозить строительство и провести перепланировку своих проектов. Многие склонны выжидать следующих шагов правительства.
По мнению Ассоциации девелоперов (GdW), последствия могут быть более глобальными и не позволят реализовать правительственную стратегию по введению в эксплуатацию 400 000 жилых объектов ежегодно. Дефицит жилья вырастет.
Как действовали субсидии
Девелоперы стремились строить здания, отвечающие законодательным эко-стандартам. Конечно, эти проекты дороже обычных. В качестве компенсации государство помогало застройщикам с реализацией недвижимости, выдавая покупателям квартир кредиты на льготных условиях.
Рост стоимости жилья за последние 10 лет сделал его недоступным для обычных немецких семей, перед которыми остро встаёт проблема финансирования. Правительственные программы помогали стимулировать сбыт недвижимости.
Семья заявляла о сумме первого взноса — и банк практически не проводил проверку уровня доходов. Если дом, в котором планировалась покупка, соответствовал нормам энергоэффективности, клиент получал выгодный кредит-рассрочку. На выгоду от субсидий мог рассчитывать и сам девелопер, оставивший себе квартиры под аренду.
Одна из попавших под сокращение программ — «Энергоэффективный дом 55». Это когда новостройка требует всего 55% от энергии, предусмотренной Законом об энергетике зданий. Программа должна была работать до конца января. О дедлайне было объявлено ещё осенью, что привело к огромному ажиотажу. По самым скромным оценкам за три месяца застройщики запросили финансирование по этой программе на сумму 14 млрд евро. Как ни парадоксально, большой успех проекта и стал причиной его остановки.
Ещё один парадокс ситуации в том, что министр экономики Роберт Хабек представляет в правительстве «Зелёных». Теперь они отменяют то, чего так добивались!
Чего ждать дальше
Даже в сверхстабильной немецкой экономике всё может пойти совсем не по плану. О возможности радикальных изменений в инвестиционном климате после выборов в Бундестаг мы подробно говорили совсем недавно.
Министерство экономики обещает восстановить субсидирование строительства энергоэффективных зданий, как только будут выделены соответствующие бюджетные средства. Власть подчеркивает, что хочет снова содействовать энергичному обновлению зданий как можно быстрее и планировать финансирование амбициозной климатической политики для новостроек. Но когда это произойдёт никто не знает. Под угрозой планы миллионов немцев на доступное жильё.
В последние годы доходность от сдачи в аренду снижалась. Многие иностранные инвесторы переключались на строительство. Теперь они должны придумать, как реализовать приобретённые активы без субсидий.
Если государство срочно не найдёт решение проблемы, темпы строительства резко понизятся. Недвижимость продолжит заметно расти в цене, а вложения в строительную отрасль станут прерогативой опытных инвесторов, готовых действовать в стратегии оппортунизма и только при поддержке инвестиционных консультантов со связями в немецких органах власти.
