Анализ 27 городов Германии показал, что неуклонный рост числа работников офисной сферы увеличивает спрос на офисную недвижимость. Всё больше офисных помещений требуется как в городах «большой семёрки», так и в городах среднего значения категории В и С.
По прогнозам рост работников офисной сферы будет продолжаться и в ближайшие 3-5 лет с увеличением в 3,7-5,6 процента в городах среднего значения, а в городах категории А (Берлин, Гамбург, Франкфурт на Майне, Кёльн, Дюссельдорф, Штутгарт и Мюнхен) – на 4,5-5,9 процента. Пропорционально будет увеличиваться и спрос на аренду офисных помещений.
В городах среднего значения зафиксирован устойчивый рост населения и числа работников по найму. А так как в городах действует ограничение на разрешение строительства новых площадей, то существующие офисные помещения всё реже пустуют. В процентном соотношении в 2016 году этот показатель вырос в городах категории В с 4,8 до 7,8 процента. В городах «большой семёрки» показатель был ниже и составил 3,4 – 4 процента.
Аугсбург, Билефельд, Бонн, Брауншвейг, Бремен, Дрезден, Гейдельберг, Карлcруэ, Лейпциг, Людвигсхафен на Рейне, Майнц, Мангейм, Мюнстер, Оснабрюк, Регенсбург и Ульм – это активно развивающиеся города Германии, и в них зафиксирован рекордный рост спроса на офисные помещения – до 23 процентов.
Города из категории В и С – Регенсбург, Людвигсхафен, Карлсруэ, Лейпциг и Брауншвейг – в статистике спроса демонстрируют самые высокие показатели. Особенно высок спрос на офисные помещения в Лейпциге. В последние годы город быстро развивается и уже нуждается в увеличении площадей на 31 000 м2 в год. В Дрездене дефицит площадей составляет 28 000 м2. В Людвигсхафене прогнозируется максимальный процент роста офисных работников в ближайшие годы – 5 процентов, что неизбежно повлечёт за собой рост потребности в площадях.
Прогрессивное развитие происходит в области информации и коммуникаций, научно-технической отрасли и сфере свободных профессий. Что привело к смене прежних лидеров спроса на офисные площади – отрасли финансов и страхования.
Есть и другие факторы, влияющие на потребность увеличения офисных площадей. Крупные концерны также энергично развиваются и увеличивают штат работников. Например, лидер мировой химической отрасли и крупный работодатель BASF также увеличивает число рабочих мест и нуждается в новых помещениях.
Растущая занятость и снижение числа пустующих помещений.
В Регенсбурге снизился до 4.1 процента показатель безработицы и зафиксирован рост работников науки и техники. Например, количество академиков выросло за последние 10 лет на 50 процентов.
Немецкий медицинский центр Гейдельберга нуждается в увеличении численности работников на 5,2 процента и планирует увеличить офисные площади на 60 000 м2. Научный городок города Ульм увеличивает число университетов и факультетов и соответственно будет нуждаться в увеличении площадей. Повышение спроса на аренду зафиксировало здесь очень высокий показатель роста в 11,5 процента, что составило 14,50 €/м2.
Традиционно Брауншвейг именовался городом микроэлектроники и биотехнологий из-за расположенных здесь предприятий и научных центров.
Число пустующих площадей снизилось на 2,6 процента и стоимость аренды достигла 11,80 €/м2. С 2012 года этот показатель вырос на 18 процентов. Несмотря на это город остаётся ещё в зоне доступной арендной стоимости.
Для городов Киль, Росток и Фрайбург в ближайшие годы тоже прогнозируется развитие и поступательный рост. Здесь ожидается увеличение численности работников офисной сферы на 4,5-4,7 процента. За последние годы в городе Киль появилось недостаточно новых арендных площадей. Аренда достигла 14,50 €/м2 и сравнялась со стоимостью аренды города Ганновер. Хотя последнее время этот показатель был умеренным и составлял 3,6 процента. Например, в городе Росток за это время аренда достигла роста в 23 процента (этот показатель зафиксирован с 2012 года).
Фрайбург демонстрирует предельный уровень роста стоимости аренды среди этих городов, которая достигает 15 €/м2. По прогнозам необходимость в новых площадях будет достигать 13 500 м2 в год.
Дармштадт относится к городам с благоприятными перспективами развития. Причина кроется в плотности университетов и научных центров, расположенных в городе и его окрестностях. В среднем здесь прогнозируется необходимость увеличения количества офисных площадей на 11000 м2 в год. Запомним этот регион с серьёзным потенциалом развития в ближайшие годы.
В заключении отметим, что в ближайшее время на рынке офисной недвижимости будут происходить чувствительные изменения. Спрос на офисные помещения будет превышать предложения на рынке недвижимости Германии. Как повлияет этот дефицит и развитие новых технологий на увеличение количества предприятий с домашними офисами «Homeoffice» или совмещёнными офисами «Coworking Spaces» пока говорить рано, остаётся только наблюдать.
