Многие инвесторы сегодня ищут наиболее надёжные финансовые инструменты. Один из них — недвижимость в Европе. Рассмотрим этот актив на примере Германии, благополучно преодолевшей не один кризис и всегда стабильной в плане капитализации объектов.
В целом, недвижимость опережает фондовый рынок по среднегодовой доходности на протяжении уже пары десятков лет. Особенно успешно она показывает себя в посткризисные периоды, демонстрируя высокие темпы прироста. Например, в 2020 году на фоне пандемии стоимость жилья в Германии выросла на 7,8%, аренда — на 3,1%, количество транзакций — на 0,9%. Можно говорить, что рынок выиграл от карантина.
Инвестиционный портфель с жилой недвижимостью — более устойчивый и предсказуемый, он лучше защищён от инфляции. Спрос на актив увеличивается вместе с ростом ВВП, стоимость — вместе с повышением арендных ставок.
Что нужно знать о немецкой недвижимости
Цены на жильё в Германии растут в среднем на 3% в год, но здесь необходимо смотреть на объект, регион и временной период. В Лейпциге, Мюнхене и Берлине некоторые виды жилой недвижимости выросли за 10 лет в 2-3 раза. У каждого из городов — свои причины капитализации активов. Например, в Лейпциге это лучшая транспортная инфраструктура страны, великолепные условия для проживания семей, зелёные зоны, государственные дотации, а также открывшиеся здесь представительства Porshe, BMW, Amazon, DHL.
Инвестировать можно по-разному: выкупать доли в трастовом портфеле, вкладываться в фонды прямых инвестиций или покупать объект напрямую. Только последний вариант позволяет выбирать тип управления объектом и быть уверенным в защите от рисков — недвижимость находится в полном владении, а также рассчитывать на получение ВНЖ. Принять решение о продаже актива можно также в любой момент.
К минусам прямой покупки обычно относят возможные скрытые обременения, технические неисправности, необходимость погружаться в договора аренды, вести налоговую отчётность и принимать большое участие в развитии инвестиции.
Здесь нужно сказать, что вложиться в недвижимость с выгодой можно только постоянно отслеживая конъюнктуру и владея информацией о градостроительных проектах, изменениях в законодательстве, прогнозировании роста числа рабочих мест, демографии. Поэтому даже опытные инвесторы привлекают к работе представителей, постоянно находящихся в стране. Местный эксперт верно оценит объект, выяснит все детали, поможет получить лучшее финансирование и грамотно оформит сделку.
А что с коммерческим сегментом?
С конца 2015 года Германия привлекла больше инвестиционного капитала, чем любой другой европейский рынок коммерческой недвижимости. Real Capital Analytics зафиксировала сделки на общую сумму 372 млрд. евро ($438 млрд) за последние пять лет, что на 47 млрд евро больше, чем в Великобритании, втором по активности рынке.
Одним из объяснений роста популярности является решение Великобритании в 2016 году о выходе из ЕС, после чего Германия была названа новым безопасным убежищем Европы и новым домом для капитала, который ранее мог бы уйти в другое место.
В 2020 году количество сделок в коммерческом сегменте упало на 15,7% — коронавирус здесь разгулялся по полной. При этом максимальная ставка аренды офисной недвижимости снизилась на 0,5%, торговых площадей — на 4,4%. Не настолько критично, как ожидалось. Ложка мёда для всего сегмента: площади в логистике выросли на 40%.
В какую недвижимость вкладываться
Рост стоимости жилой недвижимости замедлится, но не уйдет в минус. В Германии всё ещё не хватает жилья. Логистика продолжит расти. Торговая недвижимость (продукты питания) будут востребованы у инвесторов, но к значительному росту цен это не приведет.
Один из наилучших вариантов — воспользоваться ситуацией и купить объекты с дисконтом. Также имеет смысл приобретать недвижимость, капитализация которой неизбежна — это жильё и логистика. Но нужно помнить, что у жилых объектов срок эксплуатации выше в разы.
Покупка участков, строительство и перепродажа — подходит тем, кто стремится увидеть быструю прибыль. Доход может составлять до 30% при сроках проекта в полтора-два года. Снизить риски поможет приобретение земли «под ключ» с согласованным проектом, который получил все разрешения.
Общий прогноз по рынку
Прибыли компаний будут продолжать падать, что приведет к кризису на биржевом рынке США, который волной накроет и другие рынки. Обвал ожидаем и сейчас большинство предпосылок выполнены, кроме одной – низких процентных ставок по кредитам.
Считается, что из-за низких процентных ставок кризис невозможен, также по этой причине и невозможна инфляция. Однако, можно взять Японию, где низкие ставки наблюдаются на протяжении четверти века. Это не мешало стране входить в кризис. Он будет и к нему надо готовиться. В том числе, усилением инвестиционного портфеля стабильными, защищенными от инфляции активами.
