Квартиры в Германии

Германия – это традиционная страна арендаторов – в некоторых землях процент квартиросъёмщиков составляет больше 60%, а в крупных городах достигает почти 90%. Поэтому квартиры в Германии можно рассматривать с двух точек зрения. Во-первых, квартиры для собственного проживания. Во-вторых, квартиры для сдачи в аренду, т.е. в качестве инвестиции.

При принятии решения о покупке квартиры в Германии, человеку следует определиться, с какой целью он приобретает квартиру. Либо он использует её для собственного проживания, либо он сдаёт её в аренду.

Часто рассматриваемый российскими гражданами вариант: самому проводить отпуск в собственной квартире, а всё остальное время её сдавать, в большинстве случаев является довольно убыточной инвестиционной стратегией. Этому есть целый ряд причин. С одной стороны, немцы предпочитают длительные периоды проживания в съёмных квартирах, и на короткий срок сдать квартиру будет очень сложно. Значит, площадь будет простаивать, но коммунальные платежи вносить всё равно придётся. Никакой прибыли – одни убытки.

С другой стороны, если квартиру сдать на длительный срок, то годовой арендной платы хватит на оплату хорошего отеля на протяжении всего пребывания в Германии.

Купить квартиру в Германии по низким ценам

Квартиры в Германии, цены на которые неуклонно растут, пользуются большим спросом у частных инвесторов. Особенно в новых федеральных землях уровень цен остаётся довольно демократичным по сравнению с уровнем цен в других крупных европейских городах. Хотя темпы роста цен на недвижимость на востоке Германии заметно выше. Нужно учитывать, что высокая рентабельность квартиры после выплаты всех расходов значительно снизится. Тем же, кто ещё не до конца определился с размером инвестиции, следует помнить о том, что расходы на коммунальные платежи в случае покупки одной квартиры будут в процентном соотношении выше, чем при покупке доходного (многоквартирного) дома. Ведь инвестору надо будет платить за управление самой квартирой, за управление общим имуществом и обязательно откладывать в накопительный фонд на случай ремонта. Немаловажным фактором является и то, что при покупке квартиры в Германии, Вы становитесь частью ТСЖ. И хотя Ваш голос, скорее всего, не будет весомым и не сможет повлиять на ход событий, на ежегодном собрании ТСЖ нужно присутствовать.

Покупка квартиры в Германии в городе категории А, несмотря на свою низкую рентабельность 4-5% без учета расходов и налогов обеспечивают гарантированную капитализацию такой инвестиции, ведь в среднем в таких городах цены на квартиры растут на 6%.

Пример инвестиции в размере 200.000 евро:

Риск: считается, что рынки в городах А-категории перегреты и есть опасения, что цены не будут больше так стремительно расти вверх.

*Без учёта налогов, расходы на содержание и накопит. фонд 0,25 евро за кв.м.

Дешевые квартиры в различных округах Германии

Купить квартиру в Германии дешево можно, но такие квартиры продаются, как правило, в старых домах, на реставрацию которых вскоре понадобятся значительные финансовые вливания. Хорошо известную истину: «Скупой платит дважды!» – ещё никто не отменял. Поэтому, зачастую, купить квартиру в Германии дешево – значит открыть новую расходную статью в своём бюджете.

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры в Германии?

До того как состоялась покупка квартиры в Германии, эксперты IIG Real Estate GmbH – Invest-in-Germany рекомендуют обратить особое внимание на следующие пункты:

1. Самое главное при выборе достойного объекта является его месторасположение. Этот критерий необходимо рассматривать с нескольких точек зрения:
   • макро расположение: насколько экономически благополучен регион (рост безработицы, например, может серьёзно повлиять на сроки сдачи объекта в аренду);
   • микро расположение: важно учесть инфраструктуру, окружающую объект. Насколько удобно будет потенциальным арендаторам проживание в объекте. Например, для семейных арендаторов часто важна близость к школе или детскому саду, а также детским врачам и магазинам;
   • в долгосрочной перспективе: стоит также задуматься о том, каковы перспективы развития у данного региона через 20-30 лет. Например, крупные города в долгосрочной перспективе остаются привлекательными для притока новых жителей.
2. Приобретаемый объект должен быть привлекателен для максимального числа потенциальных арендаторов. При этом важно учитывать такие моменты, как категорию жилья (эконом-класс, например, привлекателен для студентов, а премиум-класс – только для очень состоятельных людей), площадь и оборудование (например, спецоборудование для пожилых людей и инвалидов).
3. Объект с удачной планировкой можно скорее сдать в аренду, чем маленькие и неудобные помещения.
4. Очень важно учесть техническое состояние здания (в любом случае: покупаете ли Вы одну квартиру в здании или всё здание целиком). Этот пункт важен с двух точек зрения. С финансовой точки зрения важно, какие расходы потребуются, чтобы содержать здание в пригодном к сдаче в аренду состоянии. И с объективной точки зрения: ветхое, расписанное хулиганами здание, вряд ли поможет быстрому заселению арендаторов.
5. Так как оплата коммунальных услуг перекладывается на плечи арендаторов и составляет значительную часть арендной платы, то их размер также влияет на быструю сдачу объекта в аренду. Снизить размер коммунальных платежей помогут меры общего характера – такие, как, например, улучшение теплоизоляции здания, которое помогает снизить расходы на отопление.
6. Уделяйте повышенное внимание формальностям. Внимательно читайте все документы (квалифицированный перевод), касающиеся Вашей инвестиции.

При выборе объекта важно не то, сколько стоит квартира в Германии и не то, что жильё удовлетворяет Вашим личным предпочтениям, а то, что жильё востребовано на рынке.

Квартиру в Германии купить может инвестор из любой страны. Для того, чтобы купить квартиру Германии иностранцу не нужно дополнительных разрешений. Цены на квартиры в Германии колеблются в самом широком диапазоне, поэтому на рынке можно найти объекты на любой бюджет. В какой земле Германии лучше покупать квартиру – каждый инвестор решает самостоятельно – при необходимости всегда можно воспользоваться советом профессиональных консультантов по недвижимости.

Что нужно для покупки квартиры в Германии предусмотреть заранее, так это размер обязательных дополнительных расходов – в частности, налог на приобретение земли, который различается в зависимости от федеральной земли. Сейчас в большинстве федеральных земель ставка налога составляет 5 % (приятным исключением являются Бавария и Саксония – 3,5 %). Но некоторые земли уже планируют повышение этого налога. Например, в федеральной земле Саар (на границе с Францией) с 2013 года ставка этого налога составила 5,5 %. А федеральная земля Шлезвиг-Гольштайн собирается поднять ставку налога с 2014 года до 6,5 %. Инвесторам, планирующим перепродажу с выгодой следует также иметь в виду, что если продажа квартир осуществляется менее, чем через 10 лет после её покупки, то взимается спекулятивный налог.