Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах.
Цифры и тенденции
В экономике Германии все стабильно. Стабильно хорошо.
Восстановление от кризиса всей еврозоны стимулирует экспорт товаров и привлекает международные инвестиции. Низкий уровень безработицы и растущие зарплаты подстегивают покупательскую активность немцев. Смешные (часто даже отрицательные) ставки по депозитам и доступные кредиты провоцируют спрос на жилье – застройщики за ним уже давно не успевают.
В 2015 году все боялись за Германию – как она справится с колоссальным наплывом иммигрантов. На поверку оказалось, что даже проблему беженцев страна смогла превратить в возможность. Выросли обороты в сфере торговли питанием и другими товарами, повысился спрос на жилье, приток иностранных кадров сгладил негативные демографические факторы (стареющее население). По статистике, только в сфере услуг число рабочих мест выросло на 536 тыс. Похожие тренды – в строительстве и производстве.
Аналитики ведущих немецких банков ожидают, что в 2018 году рост экономики превысит 2%. DZ-Bank прогнозирует плюс 2,2% к ВВП, Deutsche Bank – плюс 2,3%.
Все это ожидаемо приводит к повышению цен на недвижимость. Жилье в крупных городах дорожает очень быстро – на 50-85% за последние 5 лет. В Мюнхене, Берлине и других мегаполисах стоимость квадратного метра уже очень близка к пику.
В такой ситуации главный риск для инвестора – найти объект, который и дальше продолжит расти в цене. И успеть его купить, пока не забрали другие – ведь на Германию сейчас пристально смотрит весь мир.
Казалось бы, цены на рынке недвижимости Германии выросли до максимума, но инвесторы продолжают искать доходные объекты с расчетом на получение прибыли, создании эффективных капиталовложений и надежных денежных портфелей.
Рентабельность коммерческой недвижимости крупных городов «большой семерки» варьируется в пределах 3-4%, этот факт мотивирует инвесторов все чаще обращать внимание на города меньшего значения. И это действительно рационально.
Например, в этом месяце наша компания получила предложение на эксклюзивную продажу объектов коммерческой недвижимости, арендатором которых является крупный дискаунтер продовольственных товаров. Рентабельность некоторых из них составила 8-12%. Это высокий показатель для Германии, но эти объекты расположены в городах малого значения C и D.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Цели покупателей
Германия – пожалуй, первое направление, которое рассматривают люди, желающие зарабатывать на недвижимости за рубежом. Инвестиции – это и самая распространенная цель покупки местных квадратных метров.
Популярность Германии у инвесторов всех мастей держится на трех «китах». Первый – стабильность. Уже несколько десятилетий подряд в местной экономике не было серьезных потрясений, недвижимость не обесценивалась, и ничто не говорит о том, что такое может произойти в обозримом будущем. Второй – законность. Все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, здесь отлажены и работают как часы. Легко можно найти управляющего, который займется сдачей вашей недвижимости в аренду, даже говорящего на русском языке. И третий – доступность. Инвестировать в Германии можно даже с бюджетами до €100 000.
Кроме того, Германия – одна из самых востребованных стран мира для иммиграции. Местные законы способствуют переезду успешных талантливых иностранцев. С 2012 года в стране выдают «Голубые карты» – ВНЖ для квалифицированных работников с высокими зарплатами. Можно получить вид на жительство, открыв бизнес в стране. Сама по себе покупка дома или квартиры такого права не дает, но способствует в выдаче положительного решения.
По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 популярных стран для покупки недвижимости за рубежом у россиян и граждан других стран бывшего СССР.
Самая простая схема для начинающих инвесторов – покупка квартиры для сдачи в аренду, для продвинутых (и обладающих бюджетами от €300 000) – доходный дом на несколько квартир. Население растет, число пустующих квартир снижается, строительство ведется, но на всех желающих все равно не хватает. К тому же немцы – все еще «нация арендаторов», многие до зрелого возраста живут в съемном жилье. Все это делает арендный бизнес очень привлекательным.
Цены на квартиры в Германии
В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах – на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.
Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.
Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году | ||
---|---|---|
Город | Цена кв. м / евро | Изменение за год |
Берлин | 4110 | +9,6% |
Дрезден | 2470 | +2,1% |
Лейпциг | 2250 | +7,7% |
Дортмунд | 1790 | +1,7% |
Дюссельдорф | 4250 | +7,9% |
Штутгарт | 4350 | +7,9% |
Франкфурт-на-Майне | 4990 | +7,5% |
Кёльн | 3520 | +7,6% |
Мюнхен | 7190 | +7,3% |
Гамбург | 4820 | +7,8% |
Эссен | 1790 | +4,1% |
* Данные Apollo valuation & Research
Самые высокие цены – в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м. Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.
По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома – на 30%.
Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина – это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали – эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.
Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен.
Наша компания – IIG Real Estate Group – проанализировала 70 городов Германии на предмет потенциального повышения цен. Среди них Росток, Ингольштадт, Гера и Галле. Здесь мы прогнозируем увеличение стоимости жилой недвижимости на 20-30% в ближайшие пять лет.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С.
Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.
В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.
Аренда жилья
Стоимость аренды жилой недвижимости растёт во всех городах Германии. Ежегодно ставки прибавляют 2-4%. В 2017 году стоимость аренды увеличилась на 3,5%.
Даже при постоянном подорожании квартир для проживания в крупных городах не хватает. Недавно в Берлине произошёл курьёзный случай, который транслировали на канале RBB. В популярном районе города Пренцлауэр-Берг на просмотр квартиры пришли за один день 800 человек.
По прогнозам, в 2018 году рост стоимости аренды жилья сократится и составит в среднем 2,6%. Это связано с ростом разницы между доходом населения и стоимостью аренды жилья. Жители, которые вынуждены тратить на аренду квартиры более 30% от своего общего дохода, переезжают на окраины города или рассматривают для проживания более доступные регионы.
Стоимость аренды в городах «большой семёрки» варьируется в среднем от €13 до €19 за квадратный метр.
В Кёльне аренда «квадрата» в месяц составляет примерно €12-16; в Берлине, Дюссельдорфе и Штутгарте – €12-18; в Гамбурге и Франкфурте – €14-20; в Мюнхене аренда достигает €18-24.
Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии | |||
---|---|---|---|
Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
Берлин | 11,6 €/м2 | 12,0 €/м2 | 12,3 €/м2 |
Дюссельдорф | 12,6 €/м2 | 12,9 €/м2 | 13,2 €/м2 |
Франкфурт | 14,8 €/м2 | 15,3 €/м2 | 15,8 €/м2 |
Гамбург | 13,4 €/м2 | 13,7€/м2 | 14,0 €/м2 |
Кельн | 12,0 €/м2 | 12,2 €/м2 | 12,5 €/м2 |
Мюнхен | 17,0 €/м2 | 18,0 €/м2 | 18,5 €/м2 |
Штутгард | 13,0 €/м2 | 13,5 €/м2 | 14,0 €/м2 |
Средний показатель | 13,2 €/м2 (+3,8%) | 13,6 €/м2 (+3,5%) | 14,0 €/м2 (+2,6%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Если взять статистику за последние 10 лет, то стоимость аренды жилой недвижимости в Кёльне и Штутгарте поднялась на 30%. В Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе она выросла на 50%. В Берлине этот показатель был ещё выше и составил около 60%. Это связано с изначально низкой стоимостью аренды в столице Германии по сравнению с другими крупными городами Европы. Но Берлин считается ещё одним из самых доступных европейских городов. Высокая стоимость аренды жилья в Мюнхене по меркам Европы находится на среднем уровне.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Германия – одна из немногих стран, где иностранцы (даже без опыта в инвестировании в недвижимость) активно вкладывают средства в коммерческие объекты. Традиционно популярны торговые, офисные, гостиничные, складские помещения, а в последние годы еще и объекты специального назначения, например, дома престарелых. Это связано с особенностями немецкого рынка. Здесь большое количество предложений разного ценового диапазона, плюс развитая система управления – можно отдать обслуживание объекта на аутсорс, получая стабильный пассивный доход.
Офисные помещения
Эффективная и растущая экономика, удачное расположение в центре Европы и хорошая транспортная доступность делают Германию одной из самых востребованных стран для дислокации крупных и развивающихся компаний. Поговаривают, что из-за Брексита в Великобритании многие международные гиганты перенесут свои офисы из Лондона именно сюда.
В 2017 году стоимость аренды помещений для бизнеса в городах «большой семёрки» увеличилась на 2,6% и в среднем составила €28,7 за кв. м. В 2018 году ожидается такой же показатель роста: плюс 2,6% за год, в результате стоимость аренды офисов составит €29,5 за «квадрат» в месяц.
Средние цены на аренду офисов в Германии | |||
---|---|---|---|
Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
Берлин | 28,0 €/м2 | 29,4 €/м2 | 30,5 €/м2 |
Дюссельдорф | 24,5 €/м2 | 24,9 €/м2 | 25,3 €/м2 |
Франкфурт | 35,5 €/м2 | 36,0 €/м2 | 37,0 €/м2 |
Гамбург | 26,0 €/м2 | 26,4 €/м2 | 27,0 €/м2 |
Кельн | 21,0 €/м2 | 21,2 €/м2 | 21,5 €/м2 |
Мюнхен | 34,7 €/м2 | 35,8 €/м2 | 36,8 €/м2 |
Штутгард | 19,7 €/м2 | 20,0 €/м2 | 20,2 €/м2 |
Средний показатель | 28,0 €/м2 (+4,9%) | 28,7 €/м2 (+2,6%) | 29,5 €/м2 (+2,6%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Найти подходящее предложение по аренде офисной недвижимости всё сложнее, и компании тратят все больше времени на поиск помещения. Нередко по этой причине приходится откладывать открытие нового представительства и ждать подходящего предложения на рынке. Особенно это касается Берлина, Мюнхена и Штутгарта, где количество пустующих помещений для бизнеса уже менее 3%.
Дефицит офисов будет наблюдаться и в 2018 году. Несмотря на повышенный спрос по аренде, рентабельность этого сегмента составляет 3-4%. Это связано с высокой стоимостью офисной недвижимости при приобретении в собственность. Цена за квадратный метр в крупных городах может достигать цифр от €7000 до €9000.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Торговые помещения
Долгое время именно торговая недвижимость – от небольших продуктовых магазинов до крупных торгово-развлекательных комплексов – была самой востребованной у инвесторов из России и других стран бывшего СССР. Хотя в последние годы сфера розничной торговли замедляется в связи с развитием онлайн-продаж.
Самым стабильным сегментом остается продажа продуктов питания и товаров первой необходимости. Крупные сети известных дискаунтеров уверенно «стоят на ногах» и демонстрируют хорошую рентабельность. Наработанная репутация, ценовая доступность и постоянный спрос на ассортимент обеспечивает стабильный оборот.
В городах «большой семёрки» покупательскую способность дополнительно поддерживается ростом населения и повышенным притоком туристов. Крупные города хорошо подходят для входа международных ритейлеров, а также для экспериментов с новыми концепциями розничной торговли.
Цены на аренду торговой недвижимости в Германии | |||
---|---|---|---|
Город | 2016 | 2017 | 2018 |
Берлин | 310 €/м2 | 310 €/м2 | 310 €/м2 |
Дюссельдорф | 275 €/м2 | 280 €/м2 | 280 €/м2 |
Франкфурт | 300 €/м2 | 300 €/м2 | 300 €/м2 |
Гамбург | 285 €/м2 | 285 €/м2 | 285 €/м2 |
Кельн | 250 €/м2 | 255 €/м2 | 255 €/м2 |
Мюнхен | 345 €/м2 | 345 €/м2 | 345 €/м2 |
Штутгард | 250 €/м2 | 250 €/м2 | 250 €/м2 |
Средний показатель | 297,5 €/м2 (+1,8%) | 298,4 €/м2 (+0,3%) | 298,5 €/м2 (+0,1%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
В ближайшее время повышение арендных ставок не прогнозируется. Об этом свидетельствует замедление роста стоимости аренды начиная с 2015 года. Кроме того, экономическая эффективность, похоже, достигает своих пределов из-за сильного увеличения арендных ставок в прошлом.
По данным торгового союза Германии HDE, общий оборот розничной торговли в 2017 году увеличился на 2% и составляет €492 млрд, из которых 10% приходится на интернет-продажи. В будущем этот процент будет только увеличиваться, так как покупатели всё чаще предпочитают онлайн-покупки.
Остаются популярными торговые центры и комплексы. Они притягивают большое количество покупателей, которые привыкли совершать традиционные покупки с комфортом, возможностью развлечений и интересным досугом. Но арендные ставки в таких центрах высокие и могут достигать €300 за кв. м. Вероятнее всего, в 2018 году эти ставки больше не будут расти и даже начнут снижаться.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Гостиничная недвижимость
Туристы всего мира охотно посещают процветающую Германию. Популярностью пользуются курортные зоны, острова Балтийского и Северного моря, Баварские леса и Альпы. Но основная часть посещений приходится на города «большой семёрки», особенно Берлин.
Напомним, что в столице уже несколько лет действует официальный запрет на посуточную аренду квартир и его нарушение облагается штрафом в €100 тыс. Туристы, который ранее пользовались частными квартирами для размещения, теперь бронируют номера только в отелях и хостелах города.
Средний чек в отеле самых крупных городов Германии составляет примерно €100 в сутки. Заполняемость отелей этих городов – 74,2%. Учитывая процент заполняемости, доход с номера составляет €75 в сутки.
На отельный рынок выходят, как мировые представители отельных цепочек, так и концептуально новые, которые в большей степени ориентируются на требования и вкусы современного поколения. Например, Jo&Joe, LOGINN, NinetyNine Hotels, NYX, Soulmade и Urb an Loft.
Цены на проживание в отелях Германии | |||
---|---|---|---|
Город | Средняя цена номера в сутки | Заполняемость номеров | Средний доход с номера |
Берлин | 90 € | 77,1% | 70 € |
Дюссельдорф | 115 € | 69,5% | 80 € |
Франкфурт | 96 € | 68,8% | 66 € |
Гамбург | 97 € | 80,9% | 78 € |
Кельн | 96 € | 73,4% | 70 € |
Мюнхен | 115 € | 76,5% | 88 € |
Штутгард | 99 € | 73,3% | 73 € |
Средний показатель | 101 € | 74,2% | 75 € |
* Данные Colliers
Стоимость номера в сутки и процент заполняемости в этих городах однозначно будет расти. Этот рост происходит одновременно с повышением спроса и развитием туризма, что и прогнозируется в последующие годы. Средняя рентабельность в отельной сфере составляет 4-5%, но есть основания ожидать роста ещё на 1-2%.
Отельная недвижимость переживает новую волну повышенного интереса со стороны инвесторов. Спрос растёт во всех направлениях, и многое зависит от целей, которые преследует инвестор. Крупные сети отелей и инвестиционные управляющие компании обычно запрашивают для поиска масштабный объект в центральных городах Германии, а семейный отель в курортной зоне вполне подойдет для личного управления или получения ВНЖ.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
Складская недвижимость
Увеличение объёмов онлайн-продаж поддерживает логистическую сферу и увеличивает спрос на помещения под склад. 2018 год тоже обещает быть благоприятным для сектора.
Наибольший спрос зафиксирован в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и Мюнхене. Стоимость квадратного метра варьируется от €4 до €6 и зависит от класса объекта, местоположения и транспортного сообщения.
Рентабельность складской недвижимости составляет около 5%. Этот показатель выше, чем у офисной и торговой недвижимости городов «большой семёрки» (в среднем 3-4%).
С начала 2017 года в сферу складской недвижимости было инвестировано около €7 млрд (рекордная сумма!). Она заняла своё почётное третье место в общем обороте инвестиций в коммерческую недвижимость – 16% (офисы – 46%; торговые помещения – 20%).
Если учесть, что объёмы удалённых продаж будут только расти и набирать обороты, то сфера логистики и складской недвижимости имеет вполне позитивные перспективы.
– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH
В недвижимость специального назначения и дома престарелых в 2017 году вложили около миллиарда евро. Годом ранее был зарегистрирован рекорд – €3 млрд. Быстро растет интерес к этой сфере у иностранных инвесторов, особенно из Азии. Это связано с высокой рентабельностью – 5-6%. Что для Германии хороший показатель. Плюс, в стране есть все предпосылки для развития этого рынка. Население стареет, потребность домах престарелых растет, в ближайшее десятилетие в эту сферу государство планирует инвестировать десятки миллиардов евро.
Ольга Мюллер MRICS
Независимый инвестиционный советник
Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH
Дипломированный юрист-экономист
Член Королевской Академии RICS профессионалов недвижимости
Европейской Академии Оценщиков недвижимости eSA, Лондон
Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и DIN EN ISO/IES 17024
Источник: Prian.ru