Каждый объект, который выставляется на продажу компанией Invest-in-Germany – IIG Real Estate GmbH, проходит предварительную проверку (Pre Due Diligence) по уникальной, разработанной нашими специалистами системе оценки: объекты проверяются по десяти основным критериям, которые помогают оценить надежность и успешность будущей инвестиции.
- Соотношение цены и качества – проверяется – не завышена ли цена. Для этого часто используются актуальные рыночные данные по схожим по своим характеристикам объектам.
- Микро-расположение – оценивается местная релевантная инфраструктура. Если это жилой объект, то соответственно проверяются, например, доступность магазинов, средств общественного транспорта, позволяющих добраться до центров экономического и культурного развития, характер соседних зданий и т.д. и т.п. Если речь идёт о коммерческом объекте, то проверяются несколько иные критерии, позволяющие оценить, например, конкурентоспособность, проходимость и транспортную доступность.
- Макро-расположение (особое внимание здесь уделяется демографии) – необходимой является и оценка экономического развития всего населённого пункта в целом, так как актуальное экономическое положение региона отражается на демографических показателях, на уровне безработицы и покупательской способности населения.
- Перспектива развития – дополнительно к оценке макро-расположения, т.е. оценке актуальной ситуации, очень важно попытаться оценить и будущие перспективы. Так как долгосрочные тренды по сокращению или, наоборот, увеличению населения могут повлиять и на успешность всей инвестиции. При проверке этого признака, помимо прочего, учитываются следующие моменты: на сколько перегрет рынок, прогнозируемые тенденции, анализ изменения цен на покупку и аренду. Увеличение со временем стоимости объекта, потенциальное расширение или качественное улучшение арендных площадей, ведущее к повышению арендной платы, также положительно влияют на перспективу развития.
- Ликвидность – проверка ликвидности объекта подразумевает под собой проверку спроса на такого рода объекты. Есть ли спрос на них на рынке? На сколько он высок? Будет ли он увеличиваться в будущем? и т.д.
- Рентабельность – для многих инвесторов проверка рентабельности является самым важным фактором – достаточный ли доход приносит объект. Для этого производится расчёт годового дохода на вложенный капитал (включая как собственные, так и заемные средства) и сравнивается его соответствие с ситуацией на рынке.
- Возможность финансирования – редкий инвестор готов платить 100 % стоимости объекта. Тем более тогда, когда банки Германии благодаря своим очень низким процентным ставкам, предоставляют хорошую возможность использовать, так называемый, экономический рычаг (leverage-effect). Но разные объекты оцениваются банками по-разному (см. Инвестиции в недвижимость Германии или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?) Здесь проверяется, насколько хорошо банки оценивают такой объект.
- Техническое состояние и срок эксплуатации здания – оценка такого параметра является экономически важной, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Ведь содержание собственности в хорошем состоянии, не несущим в себе какой-либо угрозы для окружающих, является прямой обязанностью собственника. И на это необходимо планировать соответствующий бюджет. Также оцениваются возможности налогового списания средств, затраченных на реставрацию или текущие ремонтные работы.
- Энергоэффективность – проверка энергоэффективности является значительно более важной, чем она может показаться на первый взгляд. Цены на энергоресурсы неуклонно растут. Экономия на энергии в годовых суммах становится всё более заметной. Иногда относительно дешевые меры по улучшению теплоизоляции здания могут привести к значительной экономии денежных средств в долгосрочном плане. Например, квартиры, где расходы на электроэнергию минимальны, сдаются в аренду значительно быстрее.
- Оценка правового статуса – юридическая проверка всегда очень важна при выборе инвестиционного объекта. Наличие, к примеру, определенных сервитутов или правовых решений муниципалитетов могут снизить привлекательность объекта. Также проверке подвергаются такие стратегически важные моменты, как заключенные договоры аренды. Эта проверка помогает понять: есть ли у объекта потенциал повышения арендной платы (а, соответственно, и рентабельности), каков риск потери арендатора и в какой временной период.
Редкий объект в состоянии набрать желаемые пять звезд! Но это вовсе не значит, что он не подходит для инвестиций. Здесь выходит на первое место индивидуальный подбор, при котором, учитывая тип инвестора и дальнейшие намерения по распоряжению вложенным капиталом, подбирается соответствующий объект. Специалисты IIG Real Estate GmbH – Invest-in-Germany в совершенстве владеют техникой индивидуального подбора инвестиции.
