Инвестируем в стабильность: Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018

Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах.

Цифры и тенденции

В экономике Германии все стабильно. Стабильно хорошо.

Восстановление от кризиса всей еврозоны стимулирует экспорт товаров и привлекает международные инвестиции. Низкий уровень безработицы и растущие зарплаты подстегивают покупательскую активность немцев. Смешные (часто даже отрицательные) ставки по депозитам и доступные кредиты провоцируют спрос на жилье – застройщики за ним уже давно не успевают.

В 2015 году все боялись за Германию – как она справится с колоссальным наплывом иммигрантов. На поверку оказалось, что даже проблему беженцев страна смогла превратить в возможность. Выросли обороты в сфере торговли питанием и другими товарами, повысился спрос на жилье, приток иностранных кадров сгладил негативные демографические факторы (стареющее население). По статистике, только в сфере услуг число рабочих мест выросло на 536 тыс. Похожие тренды – в строительстве и производстве.

Аналитики ведущих немецких банков ожидают, что в 2018 году рост экономики превысит 2%. DZ-Bank прогнозирует плюс 2,2% к ВВП, Deutsche Bank – плюс 2,3%.

Все это ожидаемо приводит к повышению цен на недвижимость. Жилье в крупных городах дорожает очень быстро – на 50-85% за последние 5 лет. В Мюнхене, Берлине и других мегаполисах стоимость квадратного метра уже очень близка к пику.

В такой ситуации главный риск для инвестора – найти объект, который и дальше продолжит расти в цене. И успеть его купить, пока не забрали другие – ведь на Германию сейчас пристально смотрит весь мир.

 

Казалось бы, цены на рынке недвижимости Германии выросли до максимума, но инвесторы продолжают искать доходные объекты с расчетом на получение прибыли, создании эффективных капиталовложений и надежных денежных портфелей.

Рентабельность коммерческой недвижимости крупных городов «большой семерки» варьируется в пределах 3-4%, этот факт мотивирует инвесторов все чаще обращать внимание на города меньшего значения. И это действительно рационально.

Например, в этом месяце наша компания получила предложение на эксклюзивную продажу объектов коммерческой недвижимости, арендатором которых является крупный дискаунтер продовольственных товаров. Рентабельность некоторых из них составила 8-12%. Это высокий показатель для Германии, но эти объекты расположены в городах малого значения C и D.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Цели покупателей

Германия – пожалуй, первое направление, которое рассматривают люди, желающие зарабатывать на недвижимости за рубежом. Инвестиции – это и самая распространенная цель покупки местных квадратных метров.

Популярность Германии у инвесторов всех мастей держится на трех «китах». Первый – стабильность. Уже несколько десятилетий подряд в местной экономике не было серьезных потрясений, недвижимость не обесценивалась, и ничто не говорит о том, что такое может произойти в обозримом будущем. Второй – законность. Все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, здесь отлажены и работают как часы. Легко можно найти управляющего, который займется сдачей вашей недвижимости в аренду, даже говорящего на русском языке. И третий – доступность. Инвестировать в Германии можно даже с бюджетами до €100 000.

Кроме того, Германия – одна из самых востребованных стран мира для иммиграции. Местные законы способствуют переезду успешных талантливых иностранцев. С 2012 года в стране выдают «Голубые карты» – ВНЖ для квалифицированных работников с высокими зарплатами. Можно получить вид на жительство, открыв бизнес в стране. Сама по себе покупка дома или квартиры такого права не дает, но способствует в выдаче положительного решения.

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 популярных стран для покупки недвижимости за рубежом у россиян и граждан других стран бывшего СССР.

Самая простая схема для начинающих инвесторов – покупка квартиры для сдачи в аренду, для продвинутых (и обладающих бюджетами от €300 000) – доходный дом на несколько квартир. Население растет, число пустующих квартир снижается, строительство ведется, но на всех желающих все равно не хватает. К тому же немцы – все еще «нация арендаторов», многие до зрелого возраста живут в съемном жилье. Все это делает арендный бизнес очень привлекательным.

Цены на квартиры в Германии

В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах – на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.

Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.

Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году
 Город Цена кв. м / евро Изменение за год
Берлин 4110 +9,6%
Дрезден 2470 +2,1%
Лейпциг 2250 +7,7%
Дортмунд 1790 +1,7%
Дюссельдорф 4250 +7,9%
Штутгарт 4350 +7,9%
Франкфурт-на-Майне 4990 +7,5%
Кёльн 3520 +7,6%
Мюнхен 7190 +7,3%
Гамбург 4820 +7,8%
Эссен 1790 +4,1%

* Данные Apollo valuation & Research

Самые высокие цены – в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м. Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.

По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома – на 30%.

Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина – это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали – эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.

Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен.

Наша компания – IIG Real Estate Group – проанализировала 70 городов Германии на предмет потенциального повышения цен. Среди них Росток, Ингольштадт, Гера и Галле. Здесь мы прогнозируем увеличение стоимости жилой недвижимости на 20-30% в ближайшие пять лет.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

 

Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С.

Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.

В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.

По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.

 

Аренда жилья

Стоимость аренды жилой недвижимости растёт во всех городах Германии. Ежегодно ставки прибавляют 2-4%. В 2017 году стоимость аренды увеличилась на 3,5%.

Даже при постоянном подорожании квартир для проживания в крупных городах не хватает. Недавно в Берлине произошёл курьёзный случай, который транслировали на канале RBB. В популярном районе города Пренцлауэр-Берг на просмотр квартиры пришли за один день 800 человек.

По прогнозам, в 2018 году рост стоимости аренды жилья сократится и составит в среднем 2,6%. Это связано с ростом разницы между доходом населения и стоимостью аренды жилья. Жители, которые вынуждены тратить на аренду квартиры более 30% от своего общего дохода, переезжают на окраины города или рассматривают для проживания более доступные регионы.

Стоимость аренды в городах «большой семёрки» варьируется в среднем от €13 до €19 за квадратный метр.

В Кёльне аренда «квадрата» в месяц составляет примерно €12-16; в Берлине, Дюссельдорфе и Штутгарте – €12-18; в Гамбурге и Франкфурте – €14-20; в Мюнхене аренда достигает €18-24.

Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии
 Город / год 2016 2017 2018
Берлин 11,6 €/м2 12,0 €/м2 12,3 €/м2
Дюссельдорф 12,6 €/м2 12,9 €/м2 13,2 €/м2
Франкфурт 14,8 €/м2 15,3 €/м2 15,8 €/м2
Гамбург 13,4 €/м2 13,7€/м2 14,0 €/м2
Кельн 12,0 €/м2 12,2 €/м2 12,5 €/м2
Мюнхен 17,0 €/м2 18,0 €/м2 18,5 €/м2
Штутгард 13,0 €/м2 13,5 €/м2 14,0 €/м2
Средний показатель 13,2 €/м2 (+3,8%) 13,6 €/м2 (+3,5%) 14,0 €/м2 (+2,6%)

* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

 

Если взять статистику за последние 10 лет, то стоимость аренды жилой недвижимости в Кёльне и Штутгарте поднялась на 30%. В Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе она выросла на 50%. В Берлине этот показатель был ещё выше и составил около 60%. Это связано с изначально низкой стоимостью аренды в столице Германии по сравнению с другими крупными городами Европы. Но Берлин считается ещё одним из самых доступных европейских городов. Высокая стоимость аренды жилья в Мюнхене по меркам Европы находится на среднем уровне.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

 

Германия – одна из немногих стран, где иностранцы (даже без опыта в инвестировании в недвижимость) активно вкладывают средства в коммерческие объекты. Традиционно популярны торговые, офисные, гостиничные, складские помещения, а в последние годы еще и объекты специального назначения, например, дома престарелых. Это связано с особенностями немецкого рынка. Здесь большое количество предложений разного ценового диапазона, плюс развитая система управления – можно отдать обслуживание объекта на аутсорс, получая стабильный пассивный доход.

Офисные помещения

Эффективная и растущая экономика, удачное расположение в центре Европы и хорошая транспортная доступность делают Германию одной из самых востребованных стран для дислокации крупных и развивающихся компаний. Поговаривают, что из-за Брексита в Великобритании многие международные гиганты перенесут свои офисы из Лондона именно сюда.

В 2017 году стоимость аренды помещений для бизнеса в городах «большой семёрки» увеличилась на 2,6% и в среднем составила €28,7 за кв. м. В 2018 году ожидается такой же показатель роста: плюс 2,6% за год, в результате стоимость аренды офисов составит €29,5 за «квадрат» в месяц.

Средние цены на аренду офисов в Германии
 Город / год 2016 2017 2018
Берлин 28,0 €/м2 29,4 €/м2 30,5 €/м2
Дюссельдорф 24,5 €/м2 24,9 €/м2 25,3 €/м2
Франкфурт 35,5 €/м2 36,0 €/м2 37,0 €/м2
Гамбург 26,0 €/м2 26,4 €/м2 27,0 €/м2
Кельн 21,0 €/м2 21,2 €/м2 21,5 €/м2
Мюнхен 34,7 €/м2 35,8 €/м2 36,8 €/м2
Штутгард 19,7 €/м2 20,0 €/м2 20,2 €/м2
Средний показатель 28,0 €/м2 (+4,9%) 28,7 €/м2 (+2,6%) 29,5 €/м2 (+2,6%)

* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

 

Найти подходящее предложение по аренде офисной недвижимости всё сложнее, и компании тратят все больше времени на поиск помещения. Нередко по этой причине приходится откладывать открытие нового представительства и ждать подходящего предложения на рынке. Особенно это касается Берлина, Мюнхена и Штутгарта, где количество пустующих помещений для бизнеса уже менее 3%.

Дефицит офисов будет наблюдаться и в 2018 году. Несмотря на повышенный спрос по аренде, рентабельность этого сегмента составляет 3-4%. Это связано с высокой стоимостью офисной недвижимости при приобретении в собственность. Цена за квадратный метр в крупных городах может достигать цифр от €7000 до €9000.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Торговые помещения

Долгое время именно торговая недвижимость – от небольших продуктовых магазинов до крупных торгово-развлекательных комплексов – была самой востребованной у инвесторов из России и других стран бывшего СССР. Хотя в последние годы сфера розничной торговли замедляется в связи с развитием онлайн-продаж.

Самым стабильным сегментом остается продажа продуктов питания и товаров первой необходимости. Крупные сети известных дискаунтеров уверенно «стоят на ногах» и демонстрируют хорошую рентабельность. Наработанная репутация, ценовая доступность и постоянный спрос на ассортимент обеспечивает стабильный оборот.

В городах «большой семёрки» покупательскую способность дополнительно поддерживается ростом населения и повышенным притоком туристов. Крупные города хорошо подходят для входа международных ритейлеров, а также для экспериментов с новыми концепциями розничной торговли.

Цены на аренду торговой недвижимости в Германии
 Город 2016 2017 2018
Берлин 310 €/м2 310 €/м2 310 €/м2
Дюссельдорф 275 €/м2 280 €/м2 280 €/м2
Франкфурт 300 €/м2 300 €/м2 300 €/м2
Гамбург 285 €/м2 285 €/м2 285 €/м2
Кельн 250 €/м2 255 €/м2 255 €/м2
Мюнхен 345 €/м2 345 €/м2 345 €/м2
Штутгард 250 €/м2 250 €/м2 250 €/м2
Средний показатель 297,5 €/м2 (+1,8%) 298,4 €/м2 (+0,3%) 298,5 €/м2 (+0,1%)

* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

 

В ближайшее время повышение арендных ставок не прогнозируется. Об этом свидетельствует замедление роста стоимости аренды начиная с 2015 года. Кроме того, экономическая эффективность, похоже, достигает своих пределов из-за сильного увеличения арендных ставок в прошлом.

По данным торгового союза Германии HDE, общий оборот розничной торговли в 2017 году увеличился на 2% и составляет €492 млрд, из которых 10% приходится на интернет-продажи. В будущем этот процент будет только увеличиваться, так как покупатели всё чаще предпочитают онлайн-покупки.

Остаются популярными торговые центры и комплексы. Они притягивают большое количество покупателей, которые привыкли совершать традиционные покупки с комфортом, возможностью развлечений и интересным досугом. Но арендные ставки в таких центрах высокие и могут достигать €300 за кв. м. Вероятнее всего, в 2018 году эти ставки больше не будут расти и даже начнут снижаться.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Гостиничная недвижимость

Туристы всего мира охотно посещают процветающую Германию. Популярностью пользуются курортные зоны, острова Балтийского и Северного моря, Баварские леса и Альпы. Но основная часть посещений приходится на города «большой семёрки», особенно Берлин.

Напомним, что в столице уже несколько лет действует официальный запрет на посуточную аренду квартир и его нарушение облагается штрафом в €100 тыс. Туристы, который ранее пользовались частными квартирами для размещения, теперь бронируют номера только в отелях и хостелах города.

Средний чек в отеле самых крупных городов Германии составляет примерно €100 в сутки. Заполняемость отелей этих городов – 74,2%. Учитывая процент заполняемости, доход с номера составляет €75 в сутки.

На отельный рынок выходят, как мировые представители отельных цепочек, так и концептуально новые, которые в большей степени ориентируются на требования и вкусы современного поколения. Например, Jo&Joe, LOGINN, NinetyNine Hotels, NYX, Soulmade и Urb an Loft.

Цены на проживание в отелях Германии
 Город Средняя цена номера в сутки Заполняемость номеров Средний доход с номера
Берлин 90 € 77,1% 70 €
Дюссельдорф 115 € 69,5% 80 €
Франкфурт 96 € 68,8% 66 €
Гамбург 97 € 80,9% 78 €
Кельн 96 € 73,4% 70 €
Мюнхен 115 € 76,5% 88 €
Штутгард  99 € 73,3% 73 €
Средний показатель 101 € 74,2% 75 €

* Данные Colliers

Стоимость номера в сутки и процент заполняемости в этих городах однозначно будет расти. Этот рост происходит одновременно с повышением спроса и развитием туризма, что и прогнозируется в последующие годы. Средняя рентабельность в отельной сфере составляет 4-5%, но есть основания ожидать роста ещё на 1-2%.

Отельная недвижимость переживает новую волну повышенного интереса со стороны инвесторов. Спрос растёт во всех направлениях, и многое зависит от целей, которые преследует инвестор. Крупные сети отелей и инвестиционные управляющие компании обычно запрашивают для поиска масштабный объект в центральных городах Германии, а семейный отель в курортной зоне вполне подойдет для личного управления или получения ВНЖ.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

Складская недвижимость

Увеличение объёмов онлайн-продаж поддерживает логистическую сферу и увеличивает спрос на помещения под склад. 2018 год тоже обещает быть благоприятным для сектора.

Наибольший спрос зафиксирован в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и Мюнхене. Стоимость квадратного метра варьируется от €4 до €6 и зависит от класса объекта, местоположения и транспортного сообщения.

 

Рентабельность складской недвижимости составляет около 5%. Этот показатель выше, чем у офисной и торговой недвижимости городов «большой семёрки» (в среднем 3-4%).

С начала 2017 года в сферу складской недвижимости было инвестировано около €7 млрд (рекордная сумма!). Она заняла своё почётное третье место в общем обороте инвестиций в коммерческую недвижимость – 16% (офисы – 46%; торговые помещения – 20%).

Если учесть, что объёмы удалённых продаж будут только расти и набирать обороты, то сфера логистики и складской недвижимости имеет вполне позитивные перспективы.

– Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH

 

В недвижимость специального назначения и дома престарелых в 2017 году вложили около миллиарда евро. Годом ранее был зарегистрирован рекорд – €3 млрд. Быстро растет интерес к этой сфере у иностранных инвесторов, особенно из Азии. Это связано с высокой рентабельностью – 5-6%. Что для Германии хороший показатель. Плюс, в стране есть все предпосылки для развития этого рынка. Население стареет, потребность домах престарелых растет, в ближайшее десятилетие в эту сферу государство планирует инвестировать десятки миллиардов евро.

Ольга Мюллер MRICS

Независимый инвестиционный советник
Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH
Дипломированный юрист-экономист
Член Королевской Академии RICS профессионалов недвижимости
Европейской Академии Оценщиков недвижимости eSA, Лондон
Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и DIN EN ISO/IES 17024

Источник: Prian.ru