Аренда недвижимости в Германии

Каждый инвестор, покупающий немецкую недвижимость рано или поздно интересуется таким вопросом, как аренда недвижимости в Германии. И это совсем не связано с тем, что они хотели бы, например, арендовать какой-то объект. Нет, это связано с тем, что покупая доходную недвижимость на инвестора переходят все права и обязанности по договорам аренды. А все вопросы связанные с обязанностями всегда требуют детального изучения, в том числе и такой вопрос, как рентабельность аренды в Германии.

Тонкости аренды недвижимости в Германии

Аренда недвижимости в Германии имеет один основной и самый важный закон: Kauf bricht nicht die Miete – покупка не влияет на аренду (§566 ГГУ). Это означает, при покупке какого-либо объекта недвижимости покупатель автоматически входит в ранее заключенный договор аренды и новый договор аренды заключать не требуется. Ему нужно только сообщить о смене собственника арендатору в форме письма и указать новый номер счета для оплаты арендных платежей. Чаще всего такое уведомление рассылает управляющая компания.

Варианты недвижимости в аренду

Аренда недвижимости в Германии делится на 3 основные группы:

• аренда жилых помещений в Германии
• аренда коммерческих помещений
• аренда земли.

Особенности аренды жилых помещений в Германии

Аренда квартиры в Германии строго урегулирована в Германском Гражданском Уложении (ГГУ). На основании §535 ГГУ основными обязательствами арендатора являются своевременная оплата аренды, а арендодателя: предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора и поддержание её в таком состоянии в течении всего срока найма. Немаловажным вопросом являются сроки расторжения договора аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор может расторгнуть договор на основании § 573с за три месяца, а вот арендодатель не может расторгнуть договор аренды без веской на то причины. Причины для расторжения договора указаны в § 573, это, например, при нарушении арендатором своих обязанностей по договору в значительном объёме, если арендодатель нуждается в помещении для собственного проживания или же продолжение отношений аренды принесёт значительные убытки арендодателю. Договор аренды должен быть обязательно оформлен письменно. Так же немаловажными нормами являются статьи закона о залоге, изменении арендной платы, а также оплаты коммунальных платежей. Например, арендодатель, с целью минимизации риска неуплаты, вправе требовать от арендатора залог в размере до трёхкратной арендной платы (без учёта коммунальных платежей).

1. Любое повышение арендной платы, согласно закону, должно быть обосновано и заявлено нанимателю в форме текста за три месяца до её повышения. Основания повышения арендной платы также перечислены в законе (§558а), как правило, это повышение арендной платы в пределах, принятых по соглашению в данной местности.
2. Причем, повышать арендную плату арендодатель не имеет права чаще, чем один раз в год, за исключением случаев модернизации помещения или увеличения эксплуатационных расходов (или коммунальных платежей), оплата которых по немецкому законодательству ложится на плечи арендаторов.

Особенности аренды коммерческих помещений в Германии

Аренда коммерческих помещений не так строго урегулирована законом и дает свободу договорным отношениям. Именно здесь и скрываются многие опасности. Ведь в договоре стороны могут урегулировать очень многие вопросы, которые не всегда окажутся выгодными для инвестора. Так, например, сроки договора, индексация, права арендодателя по содержанию здания и даже размер коммунальных платежей стороны могут урегулировать индивидуально и в пользу арендатора. И тогда выгодная рентабельность объекта останется только на рекламном проспекте, де факто из-за такого договора объект может оказаться убыточным для инвестора. Так же очень важно, не забывать про индексацию договора аренды. Например, имея индексацию арендной платы в договоре, стоимость аренды тц в Германии будет расти в зависимости от роста потребительской корзины.

Поэтому мы рекомендуем всегда делать проверку due-dilligence. Эту услугу Вы можете заказать у нас даже, если выбранный Вами объект не включен в наш каталог инвестиционных объектов.

Особенности аренды земли в Германии

При инвестиции в доходную недвижимость аренда земли играет роль только в одном случае, когда земля на которой стоит инвестиционный объект переходит не в собственность, а сдается в аренду на длительный срок, обычно на 99 лет с правом пролонгации. С экономической точки зрения такая форма инвестиции выгодна, так как расходы на землю (аренда) можно списывать с налогов, в отличии от земельного участка, который не попадает под типичную амортизацию здания.

Аренда недвижимости в Германии – это важный вопрос, который можно доверить только специалистам.

Информация для справки: Стоимость аренды торгового центра в Германии сильно варьируется в зависимости от его местоположения. В качестве примера могут послужить данные за 2012 год:

Источник: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2013 des Rates des Immobilienweisen