Пандемия Covid-19 внесла определенные изменения в планы многих инвесторов. Сказалась она и на сфере вложений в недвижимость Германии. Многие инвесторы выбрали выжидательную позицию и пристально наблюдают за тенденциями.
Формы инвестиций
Инвестиции в Германии, как и в других странах, различаются по формам. Это может быть:
- развитие бизнеса,
- приобретение акций,
- покупка золота,
- участие в инвестиционных фондах недвижимости,
- покупка жилья или коммерческих объектов,
- другие формы вложений.
Вложение денег в недвижимость Германии подразумевает не только приобретение тжилья, но и покупку коммерческих объектов
Частные инвестиции в зарубежную недвижимость
Цены на жилье в России довольно высоки, а вот качество часто не соответствует стоимости. Поэтому инвестиции за рубежом, чаще всего в Европе, где соотношение «Цена – Качество» лучше, привлекает всё больше и больше частных российских инвесторов. При этом вложения в недвижимость Германии с каждым годом становятся всё популярнее. Это не удивительно, так как оно оправдывает все ожидания тех инвесторов, которые заинтересованы в надежном сохранении своих средств. Это происходит по ряду важных причин:
- Надежная пенсия.Старение населения в европейских странах, включая Россию, оставляет мало надежды на государственное пенсионное обеспечение в будущем. Плата за сдаваемые в аренду помещения поможет обеспечить достойную старость, вне зависимости от положения в стране.
- Защита от инфляции. Деньги сами по себе могут обесцениться, а вот цены на недвижимое имущество и егоаренду растут вместе с инфляцией, а в Германии даже обгоняют.
- Диверсификация рисков.Инвестиции в недвижимость (особенно — Германии) улучшат качество любого инвестиционного пакета.
- Долговечность.Качественная застройка позволяет извлекать выгоду не только владельцам, но и их потомкам.
- Дополнительные выгоды.Наличие недвижимости всегда способствует получению кредитов в банках, так как залог под него у банкиров считается самым надежным.
В Германии доходная, или ее еще называют инвестиционная недвижимость, делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.
Жилой фонд
Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Однако стабильность вложения будет зависеть от многих факторов.
1. Структура собственников
В Германии 46,5% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.
2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей
Отношения между арендаторами и арендодателями жилья четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.
3. Цены на жилье
В Германии цены на жилье стабильны. Рост цен на него не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду.
4. Демографическое развитие в стране
Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.
5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность
Надо отметить, вложения в недвижимость Германии, по сравнению с нестабильной ситуацией на мировом финансовом рынке, дают устойчивую и регулярную прибыль.
6. Выгодные условия финансирования
Немецкие банки охотно финансируют вклады в жилье. Российские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня до 2% на 10 лет.
7. Развитая система управления
Система управления жилым фондом в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.
8. Коммунальные услуги
Оплата большей части коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 20 евро в месяц за квартиру, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг платит владелец в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.
9. Состояние жилого фонда
Более половины жилых объектов в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов. В западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитальный ремонт не проводился.
10. Основные обязанности арендодателя
- Предоставление жилой площади, пригодной для жилья, на срок действия договора.
- Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
- Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
- Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.
11. Риски
- Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
- Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
- Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.
Коммерческая недвижимость
Делая вложения в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны — более высокая рентабельность, с другой стороны — скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости может не оправдаться из-за изменения требований по использованию или увеличений эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческий сектор, мы обращаем особое внимание на перспективность. При этом проводится оценка месторасположения и самого здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок, прорабатываются различные сценарии, как, например, увеличение издержек на содержание или смена съемщиков.
Коммерческие объекты имеют в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, но более рентабельным, чем вложения в жилую недвижимость Германии.
Законодательная база
Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы законом только частично. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.
Цены
Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие помещения, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.
Финансирование
Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, Огромное значение имеет ликвидность арендатора и длительность договора аренды.
Если он заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит.
4. Коммунальные услуги
Оплата каких коммунальных услуг ложится на плечи арендатора, а каких — на арендодателя, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у помещений жилого фонда. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет практически все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры, где арендодатель дополнительно оплачивает налог на землю, страховки. Последний вариант может значительно снизить рентабельность, ведь за свободные помещения платит арендодатель.
5. Управление
Если по договору аренды управлением занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – от 3,5 до 6% от арендной ставки.
6. Риски
- По истечении срока договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение, и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового съемщика владелец несёт все расходы по содержанию.
- Банкротство съемщика. В таком случае даже договоры, заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
- Срок поиска нового арендатора составляет в среднем 1 год.
- Коммерческие помещения, которые не сданы в аренду, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличие от жилья.
Особая недвижимость
К этой категории относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.
1. Законодательная база
Отличительной особенность — учет особых норм (например, по пожарной безопасности, специальных разрешений на ведение той или иной деятельности и т.д). То есть собственник возлагает на себя больше ответственности, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.
При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут запретить ведение бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.
При выборе такого типа нежилого имущества необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.
2. Коммунальные услуги
Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборки помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.
3. Управление
Управление такое же, как у коммерческих объектов: либо им занимается сам арендодатель, либо управляющая компания. Стоимость услуг управленцев – 3,5-6% от арендной ставки.
4. Финансирование
Получить финансирование сложно. Лишь отдельные банки финансируют такого рода объекты, а с наступлением особенностей 2020 года, получить финансирование для отелей серьезно осложнилось.
Принесут ли вложения в недвижимость Германии достойную отдачу, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимом имуществе, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.
