Несмотря на рост цен на недвижимость, оборот по коммерческой недвижимости (логистика, торговая недвижимость, отели, офисы) в прошлом году вырос. Почему это произошло и какие тренды недвижимости ожидают нас в 2020 году?
Офисный бум и инвестиции в проекты
По предварительным данным, оборот от покупки коммерческой недвижимостью в прошлом году составил от 68,3 до 73,4 млрд евро. Основной оборот был сделан в последний квартал. Рекордный для Германии результат был достигнут за счет 12-ти крупных сделок суммой более 500 млн евро. Предполагаю, что такое большое количество сделок было вызвано запланированным в 2020 году изменением законодательства, касающегося share deals (сделок с долями).
Интересные показатели в Берлине. В 2019 году обороты по коммерческой недвижимости были на 70 % выше, чем в прошлом году, и составили 12 млрд евро. Это офисы, магазины, отели, склады и т.д. Количество сделок увеличилось по сравнению с 2018 годом на 42 % и составило 200 сделок. Интересно, что 4 из 5-ти сделок -проекты или объекты в стадии строительства. Это новая тенденция на рынке Германии в связи с недостатком имеющихся в продаже объектов и их высокой ценой. Поэтому, если вы хотите быть участником рынка, вам нужно задуматься о покупке проекта.
Особой популярностью в Берлине пользуются офисы. Такого количества офисов, которое было построено или запланировано в 2019 году, ранее не было. Одна из причин – в них можно хорошо инвестировать. Но нужно помнить: когда спрос высокий и на рынок выходят новые объекты, есть риск, что рынок офисной недвижимости будет перенасыщен. Отследить момент перенасыщения очень сложно.
Цены растут – растёт оборот
Рынок жилой недвижимости превысил отметку в 20 млрд по обороту, что на 7 % (по данным Savills – на 3 %) выше, чем в прошлом году. Точных данных пока нет, но уже понятно, что после рекордного 2015 года 2019-й стоит на втором месте по оборотам. Это было достигнуто за счет того, что выросли цены на жилье.
Стоимость квадратного метра составила в среднем 2300 евро, что на 8 % больше, чем в 2018 году. По данным исследования Savills, цены выросли на 16 %.
Кроме того, инвесторы принимали решения намного быстрее и хотели закрыть следки в 2019 году, потому что была вероятность изменений в законодательстве. Также надо отметить, что коммунальные предприятия вернулись на рынок и стали серьёзным игроком – как, например, берлинский квартирный кооператив Degewo, который продал 1200 квартир в четвёртом квартале 2019 года. Как и в случае с коммерческой недвижимостью, большая часть покупок выдалась на проекты.
Оборот по покупке микроквартир составил 940 млн евро, это на 60 % больше, чем в 2018 году. Аренда таких апартаментов самая дорогая. Поэтому, чтобы получить оптимальную рентабельность, стоит задуматься о вкладе именно в этот сегмент.
Жилая и коммерческая недвижимость: прогноз
В 2020 году ожидается значительное снижение оборота на рынке жилой недвижимости. В Берлине Gewobag заплатил 920 млн евро за 6000 социальных квартир. Таким образом были выкуплены ранее проданные некоммунальным инвесторам квартиры. Примечательно, что после сделки в 2004 году больше квартир на рынке не стало.
Количество свободных офисных помещений в Берлине составило 3 %. В 2019 году спрос на офисную недвижимость был достаточно высокий. В 2019 году площадь офисных помещений в городах большой семерки составила 1,12 млн кв м, в 2020 планируется 1,9 кв м, в 2021 – 2,6 млн кв м. Это достаточно много. Скорее всего, пустующих офисных помещений в ближайшие годы станет больше и спрос на них упадёт.
