Продажа недвижимости в Германии имеет 3 основные формы: это прямая продажа – Asset Deal, покупка долей компании – Share Deal и продажа через аукцион. Соответственно, отличается и оформление каждой сделки.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ФОРМЕ ASSET DEAL
Особенности продажи недвижимости в Германии через Asset Deal: в этом случае покупатель покупает объект недвижимости напрямую у продавца. Такую сделку необходимо оформлять нотариально. Заранее составляется договор купли-продажи нотариусом, который потом проверяется и переводится на русский язык.
- Важно знать, что в день заключения нотариального договора покупатель еще не становится собственником.
- Время перехода прав и обязанностей регулируются в каждом случае индивидуально.
- Законом предусмотрено, что после подписания договора нотариус защищает интересы покупателя таким образом, что подаёт заявление в поземельный реестр о занесении предварительной записи о передаче права собственности, что обязательно должно быть прописано в договоре купли-продажи.
- Предварительная запись фиксирует очередность и защищает от риска перепродажи объекта недвижимости.
- После того, как нотариус получил положительные ответы на свои запросы из различных ведомств, имеющие сугубо разрешающий характер, как, например, отказ коммуны или города от преимущественного права покупки, а покупатель оплатил стоимость покупки в полном объёме, нотариус подаёт заявление о занесении записи в поземельную книгу о новом собственнике.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ФОРМЕ SHARE DEAL
Продажа недвижимости в Германии в форме Share Deal подразумевает под собой продажу активов компании, в которые входит недвижимость. Ведь, Share Deal – это покупка части или всех долей компании, обычно ГмбХ (GmbH).
- Оформление такой сделки проводится нотариально путем заключения сделки уступки долей компании.
- Нотариус подает в реестр новый список состава учредителей.
- Собственником долей при такой сделке инвестор становится уже в момент нотариального заверения.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ АУКЦИОН
Покупка и продажа недвижимости в Германии через аукцион в суде (не путать аукционы и аукционный дом, где оформление происходит путем заключения нотариального договора о купле-продажи). Покупка недвижимости через аукцион не требует нотариального оформления. Покупатель становится собственником в момент принятия судьей максимальной стоимости покупки. В этот момент банк имеет право отказаться от сделанной ставки и аукцион пройдет впустую. Приобретение недвижимости на аукционе становится действительным только после получения письменного уведомления о принятии максимальной ставки судьей и завершения сроков на подачу протеста. Для участия на аукционе нужно обязательно заранее внести залог в размере 10% от оценочной стоимости объекта на счет суда. Способ предъявления чека для российских инвесторов из-за сложности оформления не подходит. На аукционе Вы можете присутствовать лично или поручить это своему доверенному лицу.
ИТОГ
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что покупка либо продажа недвижимости в Германии связана с огромным количеством юридических нюансов, поэтому для проведения такого рода сделок просто необходима помощь квалифицированного специалиста. Опытные юристы нашей компании, уже не раз проводившие крупные сделки купли-продажи недвижимости в Германии, обеспечат Вам высококачественную поддержку по вопросам любой сложности. А специалисты в области налогов и недвижимости помогут Вам оптимизировать все финансовые моменты и выбрать безопасную стратегию.
