На конференции по торговой недвижимости в Висбадене в конце мая 2012 года обсуждались актуальные вопросы и тенденции развития торговой недвижимости в Германии. Рынок коммерческой недвижимости в Германии меняется и на это во многом влияют покупатели.
Основные тенденции в розничной торговле:
- концентрация торговли в одной точке
- нехватка больших торговых площадей
- якорными арендаторами в каждом торговом центре являются: продовольственные магазины, магазины электроники и одежды
- спад спроса на типичные маленькие площади и небольшие филиалы у “сетевиков”
но:
- повышенный спрос на такие площади у одиночек и магазинов, работающих по системе Franchise
- внедрение новых проектов начинается в крупных городах
- более сильная конкуренция среди торговых центров
- торговля через интернет хорошо зарекомендовала себя среди покупателей (и создала сильнейшую конкуренцию таким магазинам, как книжные или магазины электротоваров
- потребность в товарах люкс
- потребность в магазинах со сниженными ценами
- Monostore, магазины узкого спектра
- магазины для имиджа, как например Apple, Nespresso, Hugo Boss
- универмаги теряют свою привлекательность у конечных потребителей
Прямым следствием этих тенденций является то, что:
- арендаторы ожидают при заключении нового договора или его пролонгации модернизации помещений
- сокращение сроков договоров аренды
- снижение цен на аренду или их стабилизация, повышение арендной ставки остается исключением
- увеличение сроков поиска нового арендатора, увеличение свободных площадей
- обесценивание
- покупатели начинают диктовать свои условия
Для привлечения покупателей владельцам торговых площадей приходится применять соответствующие меры, как, например:
- регулярное развитие имеющихся площадей и их ревитализация
- привлечение покупателей не только ассортиментом, но и разнообразными возможностями проведения досуга, как, например, кулинарные шоу и искусство
- комфорт во всем: начиная от широких мест для парковки и удобных скамеек для отдыха и заканчивая доставкой покупок на дом
Как следует выбирать торговый центр?
Основными факторами, которые надо учитывать при выборе торгового центра, являются:
- покупательная способность в регионе
- централизованность
- окружение и транспортная доступность
Рекомендуемый подбор арендаторов: продовольственный магазин, магазин электроники, магазин текстильных товаров, ресторан и место для досуга и развлечений.
Рентабельность торговых площадей
Самую высокую рентабельность приносят отдельно стоящие сетевые магазины – 8%. Далее следуют торговые центры ангарного типа – 7,5%, после этого идут торговые центры “под одной крышей” – 6,5%. Например: Универмаг – площадь: более 3000 кв.м., не зависит от определенного ассортимента. Особенно популярными были в 50-е годы. С 1974 г. значимость данного типа торговых площадей упала с 13% до 3%.
Правда, на высокую рентабельность с так называемым месторасположением High Street рассчитывать нельзя – там она будет составлять не более 5%. Если же в объекте есть какой-то риск, как, например, договор аренды на короткий срок, спорное месторасположение или неоптимальные торговые площади, то с такими объектами можно рассчитывать на более высокую рентабельность.
Техническое состояние здания также непосредственно влияет на рентабельность объекта.
Большим спросом у инвесторов с большим размером собственного капитала пользуются объекты с предсказуемыми элементами риска.
Очень мало инвесторов, которые были бы готовы рисковать.
За и против инвестиций в торговую недвижимость
За:
- положительные конъюнктурные условия и экономическая ситуация на рынке недвижимости
- стабильные и частично растущие обороты в торговых центрах с отличным месторасположением
- готовность банков финансировать объекты с хорошим месторасположением, удачным подбором арендаторов и привлекательными развлечениями
Против:
- растущая конкуренция
- высокие расходы на управление и маркетинг
- постоянно меняющиеся требования к торговым площадям требуют повышенной гибкости при выборе арендаторов и оборудовании торговых площадей
